L’uso della cosa comune non si nega per timore di abuso futuro (Cass. civ. Sez. II n. 16398 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino ha diritto di servirsi delle parti comuni per accedere al proprio locale, perché tale facoltà costituisce il contenuto normale del diritto di condominio ex art. 1117, n. 1, cod. civ. Il giudice non può negare l’uso della cosa comune paventando un impiego futuro non conforme all’art. 1102 cod. civ., giacché le due limitazioni poste da tale norma — il divieto di alterare la destinazione e l’obbligo di consentire il pari uso agli altri — non impediscono al singolo di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri. La verifica concreta dell’abuso costituisce oggetto di un eventuale distinto giudizio. La disciplina del condominio non tollera il ricorso allo schema della servitù, che presuppone fondi appartenenti a proprietari diversi e nettamente separati. Il giudice di appello che accerti d’ufficio un superamento dei limiti del pari uso e accolga un’actio negatoria mai proposta eccede dai limiti della domanda ex art. 112 cod. proc. civ.

Il Fatto

Una condomina ricorre contro la sentenza con cui la Corte d’appello ha riformato la decisione di primo grado e respinto la sua domanda, diretta ad accertare il diritto di accedere al locale terraneo di proprietà esclusiva attraverso la porta posta sul retro dell’edificio, all’interno di uno spazio delimitato da un cancello.

I giudici di appello avevano qualificato il cortile come area di parcheggio, rilevato che la condomina non aveva mai rivendicato un posto auto e affermato che l’utilizzo preteso — finalizzato a operazioni di carico e scarico — avrebbe alterato la destinazione della cosa comune e impedito il pari uso degli altri condomini, di fatto imponendo una servitù sull’area. La questione arriva in Cassazione sul rilievo che la domanda riguardava un accesso ben più ampio.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente il primo e il terzo motivo, che denunciano la violazione degli artt. 112 cod. proc. civ. e 1102 cod. civ., e li accoglie, con assorbimento del secondo motivo, relativo alla valutazione delle prove.

Il tema del decidere, chiarisce l’ordinanza, è unicamente se alla ricorrente spetti l’uso delle parti comuni quale condomina, in quanto titolare di un’unità immobiliare del complesso. Resta invece estraneo alla controversia stabilire se la sua proprietà sia avvantaggiata da una servitù di passo carraio e di sosta per il carico e lo scarico.

La Corte ricorda la giurisprudenza sul potere dell’assemblea di individuare i posti auto nel cortile comune: la delibera ha valore meramente organizzativo e deve rispettare la parità di godimento, non potendo assegnare in via esclusiva posti fissi né trasformare la destinazione del bene. Viene richiamata anche la possibilità di chiudere il cancello carraio, con consegna delle chiavi a ogni condomino.

Il passaggio decisivo riguarda il rapporto tra abuso paventato e tutela del diritto. La Corte d’appello, temendo un uso improprio della cosa comune, ha in pratica negato alla condomina il godimento della stessa, rendendola inservibile al suo impiego individuale. Ma gli artt. 1102 e 1117 cod. civ. non tollerano questo rovesciamento: il divieto di alterare la destinazione e l’obbligo del pari uso non impediscono di trarre dal bene ogni possibile utilità.

Ne segue il profilo processuale. Di fronte a una domanda volta solo all’accertamento del diritto di condominio sulla porta di accesso, il giudice di appello ha risposto accertando d’ufficio un superamento dei limiti del pari uso e accogliendo un’actio negatoria mai proposta dal condominio, eccedendo dai limiti della domanda. Sarà eventualmente un distinto giudizio a verificare se la condomina usi il cortile in modo conforme all’art. 1102 cod. civ., valutando se la sosta o la stabile occupazione pregiudichino la transitabilità e la fruibilità degli altri.

La sentenza è quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.