La locazione parziale non esclude l’esenzione IMU per l’abitazione principale (Cass. civ. Sez. 5 n. 8236 del 02.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, al di fuori delle ipotesi speciali in cui è la stessa legge a escludere il beneficio dell’esenzione per l’abitazione principale qualora l’unità immobiliare sia locata a terzi, la norma generale di cui all’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, purché il possessore mantenga la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile. L’assenza di tale condizione ostativa espressa non consente all’interprete di desumere un requisito implicito aggiuntivo, atteso che, quando il legislatore ha voluto escludere l’esenzione in presenza di una locazione, lo ha fatto con previsioni normative tipizzate.

Il Fatto

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, riformando la decisione di primo grado, annullava gli avvisi di accertamento con cui un Comune aveva recuperato l’IMU per gli anni 2017 e 2018, riconoscendo alla contribuente l’esenzione per abitazione principale.

Il Comune proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 13 d.l. n. 201/2011, in quanto l’immobile – sebbene adibito a dimora e residenza della contribuente – era stato parzialmente locato a terzi. Secondo l’ente impositore, tale circostanza avrebbe dovuto comportare l’esclusione del beneficio. La contribuente resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi di ricorso, riguardanti rispettivamente l’interpretazione dell’art. 13 d.l. n. 201/2011 e l’utilizzo, da parte del giudice di appello, di una FAQ ministeriale quale fonte di interpretazione autentica.

Nel ricostruire il quadro normativo, il Collegio ha richiamato la nozione di abitazione principale come definita dalla Corte costituzionale n. 209/2022, ossia l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Ha quindi escluso che l’art. 13, comma 2, richieda l’ulteriore condizione che l’immobile non sia nella totale disponibilità del possessore, non potendosi desumere un siffatto requisito implicito.

La sentenza valorizza la circostanza che, nei casi in cui il legislatore ha inteso subordinare l’esenzione alla mancata locazione, lo ha fatto espressamente. Ciò accade per le unità immobiliari di anziani o disabili ricoverati, per gli immobili posseduti da speciali categorie di dipendenti pubblici e per quelli dei cittadini italiani iscritti all’AIRE. In tali ipotesi, la locazione costituisce un fatto impeditivo del beneficio, riconosciuto in deroga ai requisiti della residenza e della dimora abituale.

Al di fuori di queste previsioni tipizzate, la locazione parziale non costituisce causa di esclusione dell’esenzione, purché il possessore continui a risiedere e dimorare nell’immobile. Una diversa interpretazione, osserva la Corte, vanificherebbe la ratio della norma, volta a favorire l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione. L’amministrazione conserva comunque gli strumenti per verificare l’effettività della dimora e contrastare eventuali fenomeni elusivi, spettando al contribuente dimostrare di dimorare stabilmente nell’immobile parzialmente locato.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con integrale compensazione delle spese di lite, in assenza di precedenti di legittimità sul tema controverso.