Riscatto del subconduttore e sostituzione ex tunc nella proprietà dell’immobile locato (Cass. civ. Sez. III n. 2790 del 04.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’esercizio del diritto di riscatto, riconosciuto al subconduttore dall’art. 38 della legge n. 392/1978 in caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, non determina né la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo, né un nuovo trasferimento dal terzo acquirente al retraente, ma la sostituzione con effetto ex tunc di quest’ultimo nella stessa posizione negoziale del terzo, in virtù di una dichiarazione unilaterale recettizia. La pronuncia che accerta il valido esercizio di tale diritto potestativo ha natura di mero accertamento del trasferimento già avvenuto. Ne deriva la carenza di legittimazione attiva del terzo acquirente a far valere inadempimenti del conduttore relativi al contratto di locazione principale e l’irrilevanza delle eventuali pronunce da lui ottenute su quel contratto.

Il Fatto

Una società proprietaria concede in locazione un immobile a uso diverso dall’abitazione. Nel corso degli anni la proprietà dell’unità immobiliare viene trasferita più volte, fino all’acquisto da parte di un privato. Il conduttore, a sua volta, aveva ceduto in sublocazione l’immobile alla moglie, che vi svolgeva un’attività di impresa con offerta di servizi al pubblico.

La subconduttrice agisce in giudizio per la tutela della prelazione e del riscatto. Il giudice di primo grado rigetta la domanda; la Corte d’appello di Napoli, in riforma, dichiara l’avvenuto trasferimento dell’immobile in suo favore, con condizione del rimborso del prezzo. Il terzo acquirente ricorre per cassazione con sei motivi; le controricorrenti resistono.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto le censure di nullità della sentenza per motivazione apparente e omissione di pronuncia. Le ritiene inammissibili: il ricorrente riproduce la motivazione impugnata senza concretizzare il vizio e omette la riproduzione della documentazione, violando l’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. Quanto all’omessa pronuncia, difetta l’illustrazione del carattere decisivo della prospettata violazione, secondo il principio di Sez. 6-3 n. 16102 del 2016.

Passando al merito della prelazione, la Corte conferma la piena applicabilità dell’art. 80 della legge n. 392/1978 al subconduttore, richiamando Sez. 3 n. 6271 del 1997, e la legittimità del trasferimento del godimento dal conduttore al subconduttore. L’attività svolta nell’immobile, qualificata dalla corte territoriale come impresa con erogazione di servizi al pubblico, integra il presupposto per l’esercizio del riscatto; la contestazione sul punto si risolve in un’inammissibile rivalutazione del merito.

Il nucleo argomentativo riguarda gli effetti del riscatto. Il Collegio richiama il consolidato insegnamento di legittimità (Sez. 3 n. 40252 del 2021; Sez. 3 n. 410 del 2006): l’esercizio del diritto di riscatto produce la sostituzione ex tunc del retraente al terzo nella medesima posizione contrattuale, senza nuovo trasferimento e senza risoluzione del contratto a vantaggio del terzo. La pronuncia che accerta il valido esercizio del diritto potestativo è di mero accertamento del trasferimento già avvenuto.

Da qui le conseguenze: la sopravvenuta carenza di legittimazione attiva del terzo acquirente a dedurre inadempimenti del conduttore sul contratto principale e l’irrilevanza delle pronunce da lui ottenute in base a un contratto non più invocabile. Il giudicato richiamato dal ricorrente, formatosi nei confronti di parti diverse, è inopponibile alla subconduttrice. Il ricorso è integralmente rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.