Usucapione, preliminare di vendita e onere di provare l’interversio possessionis (Cass. civ. Sez. II n. 9802 del 14.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente di un immobile in forza di contratto preliminare ad effetti anticipati, con consegna del bene e pagamento anticipato del prezzo, è mero detentore qualificato, e non possessore utile ad usucapionem. L’effetto traslativo reale si produce solo con il contratto definitivo, e la disponibilità conseguita in via anticipata resta collegata a un rapporto con effetti meramente obbligatori. La interversio possessionis deve essere provata da chi la invoca, nei modi tipici di cui all’art. 1141, comma 2, cod. civ., e non si desume né dal contenuto dei preliminari, né dal riconoscimento del promissario come proprietario da parte dell’amministrazione condominiale, né dal pagamento delle quote condominiali anche straordinarie. In sede di legittimità è inammissibile la censura che solleciti un nuovo apprezzamento del materiale istruttorio o un’interpretazione alternativa della sequenza negoziale, non essendo configurabile l’omessa pronuncia quando la decisione negativa della richiesta sia implicita nella motivazione.

Il Fatto

La vicenda prende avvio da un giudizio promosso dall’attrice, dante causa dell’odierno ricorrente, davanti al Trib. Roma nei confronti del fallimento di una società, per la declaratoria dell’acquisto per usucapione ventennale di un appartamento. In sede di precisazione delle conclusioni la domanda era stata integrata con l’accessione del possesso del precedente dante causa, che aveva acquistato l’immobile e lo aveva posseduto dal luglio 1979 all’ottobre 1983.

Il Trib. Roma rigettava la domanda, ritenendo processualmente inammissibile la riunione dei possessi ex art. 1146, comma 2, cod. civ., e accoglieva le riconvenzionali di rilascio e risarcimento. La Corte d’Appello di Roma confermava. La Cassazione, con una prima ordinanza, accoglieva il ricorso e affermava che i diritti reali di godimento appartengono ai diritti autodeterminati, nei quali la causa petendi si identifica con il diritto e non con il titolo, con la conseguenza che l’attore può mutare il titolo senza incorrere nelle preclusioni collegate alla modifica della causa petendi. Il giudice del rinvio, riesaminata la questione, rigettava nuovamente il gravame.

La Motivazione della Corte

Il giudice del rinvio aveva escluso l’usucapione osservando che, a fronte dei preliminari, non era mai intervenuto un atto definitivo e che la disponibilità conseguita dal promissario acquirente aveva la natura di detenzione, sia pure qualificata, collegata a un contratto con effetti obbligatori. Non risultava inoltre alcuna prova della sopraggiunta interversio possessionis, non desumibile dai preliminari, dal riconoscimento del promissario come proprietario da parte dell’amministrazione condominiale, né dal pagamento delle quote condominiali anche straordinarie.

Investita del ricorso, la Corte ne dichiara l’inammissibilità di tutti e tre i motivi. Quanto al primo, il ricorrente prospetta un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, mentre in sede di legittimità è precluso un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme. La Corte territoriale ha espressamente esordito nel senso di aver esaminato la documentazione versata in atti e l’ampia argomentazione che segue rappresenta lo sviluppo del convincimento raggiunto in fatto e in diritto.

La Corte ribadisce poi che non si deve confondere l’obbligo del giudice di pronunciarsi su tutta la domanda con l’esigenza di confutare ogni singola questione prospettata per sostenerla, essendo sufficiente l’indicazione degli elementi sui quali si fonda il convincimento. Non è pertanto configurabile omessa pronuncia né motivazione apparente quando la soluzione negativa della richiesta sia implicita nella costruzione logico-giuridica della sentenza.

Il secondo motivo è inammissibile per la ricorrenza della c.d. doppia conforme ex art. 348-ter, comma 5, cod. proc. civ., applicabile ai giudizi d’appello introdotti dopo l’11 settembre 2012: il ricorrente avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto delle due pronunce e dimostrarne la diversità, ciò che non ha fatto. Il terzo motivo, che censurava la qualificazione dell’atto come preliminare e non come compravendita, è inammissibile perché l’interpretazione del negozio è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione omessa o illogica, evenienze non dedotte. Il ricorso è infine dichiarato inammissibile, con condanna alle spese, all’ulteriore somma ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ. e al contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.