Valutazione unitaria degli abusi edilizi e trasformazione radicale dell’assetto del territorio (TAR Puglia n. 248 del 16.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di sanzioni edilizie, la valutazione dell’incidenza di un intervento sull’assetto del territorio, quando esso consista in una pluralità di opere, deve essere complessiva e globale, non potendo le singole opere essere considerate in modo atomistico e parcellizzato. Qualora le opere realizzate senza titolo si integrino in un progetto edilizio unitario che determina una radicale trasformazione dell’assetto del territorio, esse necessitano del permesso di costruire e sono sanzionabili con la demolizione ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, risultando irrilevante la circostanza che nel complesso confluiscano anche opere accessorie che singolarmente non richiederebbero il titolo edilizio. La trasformazione dell’originario manufatto legittimo mediante cambio di destinazione d’uso a fini residenziali, con realizzazione di tramezzature e impianti, integra un intervento di nuova costruzione che richiede il permesso di costruire.

Il Fatto

Un’ordinanza comunale intimava al ricorrente la demolizione di opere abusive realizzate in un fondo rustico in zona agricola: due abitazioni, un deposito seminterrato e una piscina interrata, oltre alla trasformazione di un preesistente deposito legittimato da concessione in sanatoria. Il provvedimento faceva seguito a un precedente ordine di demolizione del 2010, rimasto inottemperato, e all’annullamento giurisdizionale di una determinazione di acquisizione al patrimonio comunale.

Il ricorrente deduceva l’illegittimità dell’ordinanza, sostenendo che le opere non richiedessero titolo edilizio e che la demolizione fosse stata estesa anche al manufatto legittimo. In pendenza di giudizio, presentava una SCIA per la rimozione della piscina.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente dichiarato l’improcedibilità del ricorso limitatamente alle censure relative alla piscina, oggetto di SCIA demolitoria non ostata dal Comune. Nel merito, ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui la valutazione dell’incidenza degli interventi edilizi sull’assetto del territorio deve essere unitaria e non parcellizzata, come già affermato da TAR Campania, Napoli, Sez. II, 2 febbraio 2026, n. 697 e Cons. Stato, Sez. II, 7 luglio 2025, n. 5831.

Nel caso concreto, le opere realizzate senza titolo — due abitazioni, il deposito seminterrato e la piscina — si integravano in un progetto edilizio globale e unitario, che aveva determinato una radicale trasformazione dell’area. Il solo manufatto legittimo, il deposito condonato, era stato incorporato in una delle abitazioni con mutamento di destinazione d’uso non assentito, frazionato in vani residenziali e dotato di impianti, con evidente incremento del carico urbanistico e necessità di permesso di costruire.

Il deposito seminterrato, emergente dal piano di campagna, è stato qualificato come nuova costruzione; la piscina, ancorché rimossa, era stata realizzata per finalità abitative e non agricole. Il Collegio ha pertanto escluso la configurabilità di opere prive di rilevanza urbanistica, ritenendo legittima l’ordinanza demolitoria e condannando il ricorrente alle spese.