Scelte urbanistiche e aspettative del privato: legittima la variante conservativa (TAR Lombardia n. 263 del 25.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le scelte di pianificazione urbanistica sono espressione di ampia discrezionalità e costituiscono apprezzamento di merito sottratto al sindacato di legittimità, salvo errori di fatto o abnormi illogicità. La destinazione impressa alle singole aree non necessita di apposita motivazione oltre quella desumibile dai criteri generali seguiti nell’impostazione del piano. Il privato non vanta un’aspettativa qualificata alla conservazione delle previsioni favorevoli, tutelabile solo nei tassativi casi di convenzioni edificatorie, giudicati o posizioni di vantaggio su interessi oppositivi. È legittima la variante che, per finalità di riduzione del consumo di suolo e di costruzione della rete ecologica, cristallizzi la destinazione residenziale e vieti la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un compendio immobiliare sito al margine est dell’abitato, in angolo tra la strada statale e una via comunale, su cui insiste una grande villa dismessa edificata negli anni quaranta, circondata da consistente presenza arborea. Il previgente P.G.T. classificava la zona tra i comparti terziari a normativa specifica, ammettendo la riconversione del lotto in destinazione terziario-commerciale mediante permesso di costruire convenzionato.

Con il nuovo P.G.T. il Comune ha riclassificato l’area come tessuto urbano di valenza ecologica o paesaggistica, consentendo solo manutenzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione senza demolizione e ricostruzione, con divieto di medie e grandi strutture di vendita. Respinte le osservazioni, la ricorrente ha impugnato adozione e approvazione del piano, deducendo illogicità, difetto di istruttoria, violazione dell’affidamento e sviamento.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove dai consolidati principi sulla natura del potere pianificatorio. Le scelte di piano sono sindacabili solo per errori di fatto o abnormi illogicità; alla singola area non serve motivazione specifica, salvo che particolari situazioni abbiano creato aspettative meritevoli di considerazione. Il sindacato resta estrinseco e non attinge la condivisibilità delle scelte, profilo di merito.

La giurisprudenza amministrativa nega la configurabilità di un’affidamento qualificato al di fuori di casi tassativi: convenzioni di lottizzazione, accordi tra Comune e proprietari, giudicati di annullamento di dinieghi edilizi, modificazione in zona agricola di aree intercluse. La posizione di vantaggio è tutelabile solo quando attenga a interessi oppositivi e non a interessi pretensivi, come nel caso dell’esercizio dello ius variandi.

Nel merito, il Comune ha ancorato la riclassificazione alla riduzione del consumo di suolo e alla rete ecologica, collegando l’area al corridoio alberato e ai parchi sovracomunali. Il Tribunale riconosce che il raccordo con la rete ecologica non corrisponde in pieno allo stato dei luoghi, essendo la zona ormai edificata e presentando la rete una forte strozzatura. Tuttavia, l’alternativa è tra destinazione residenziale e trasformazione terziario-commerciale: non è irragionevole preferire la prima, coerente con le edificazioni circostanti e di minore impatto urbanistico, considerando la residenza un succedaneo del corridoio ecologico.

Quanto all’irragionevolezza per contrasto con il piano previgente, il Tribunale rileva che quella previsione non è mai stata attuata: l’Amministrazione può rivalutare gli obiettivi, non essendosi cristallizzato alcun affidamento. Il divieto di demolizione e ricostruzione è poi coerente con l’impostazione conservativa dell’art. 22 delle Norme Tecniche di Attuazione, che impone di salvaguardare i caratteri tipologici e il patrimonio arboreo. Le limitazioni alle destinazioni d’uso trovano giustificazione negli obiettivi perseguiti. Il ricorso è respinto, con spese compensate.