Vicinitas e interesse al ricorso contro il condono edilizio (Cons. Stato n. 3312 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nei giudizi di impugnazione dei titoli autorizzatori edilizi la vicinitas, quale titolarità di un diritto dominicale su un bene confinante, è idonea a radicare la legittimazione al ricorso, ma non esaurisce di per sé le condizioni dell’azione. L’interesse al ricorso richiede la dimostrazione di uno specifico pregiudizio derivante dall’atto impugnato. Tale pregiudizio può essere ravvisato non solo nella diminuzione di aria, luce, visuale o panorama, ma anche nella compromissione dei valori urbanistici e nella degradazione dell’ambiente conseguente all’aumentato carico urbanistico. A fronte di un intervento contra legem, il vulnus all’assetto edilizio, urbanistico e all’ordinato sviluppo del territorio è idoneo a fondare l’interesse ad agire del terzo confinante.

Il Fatto

La società appellante, proprietaria di un immobile confinante e sottostante rispetto al compendio del controinteressato, ha impugnato davanti al TAR Lazio la concessione edilizia in sanatoria con cui il Comune di Ponza ha accolto tre distinte istanze di condono edilizio, presentate negli anni 1986 e 1995. La ricorrente deduceva la violazione dei limiti volumetrici previsti dall’art. 39 della legge n. 724/1994, sostenendo che le tre domande riguardassero un unico intervento edilizio e non singoli frazionamenti.

Il giudice di prime cure ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di legittimazione e di interesse, ritenendo insufficiente la sola vicinitas e l’affaccio derivato dalla trasformazione in terrazzo di un lastrico solare. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il motivo con cui l’appellante censura la statuizione di inammissibilità. Il nodo è la portata dell’Adunanza Plenaria n. 22/2021: il primo giudice l’ha letta come affermazione dell’insufficienza della vicinitas a dimostrare l’interesse, richiedendo la prova del concreto pregiudizio.

Per il Consiglio di Stato quella pronuncia non si limita a tale rilievo. Essa indica ulteriori criteri rilevanti ai fini del radicamento dell’interesse al ricorso: la diminuzione di aria, luce, visuale o panorama, ma anche la compromissione dei valori urbanistici e la degradazione dell’ambiente per effetto dell’aumentato carico urbanistico. Tali criteri sono stati ripresi e ampliati dalla successiva giurisprudenza amministrativa, che vi ha aggiunto il potenziale vulnus all’assetto edilizio, urbanistico e all’ordinato sviluppo del territorio in presenza di opere contra legem.

Su questa base il Collegio ritiene che, alla luce della complessiva vicenda fattuale e dell’assetto dello stato dei luoghi, l’appellante abbia adeguatamente provato il proprio interesse a contestare i titoli in sanatoria. L’appello è dunque accolto sul punto, con riforma della sentenza di primo grado in materia di ammissibilità.

Il Collegio esclude però i presupposti enucleati dall’Adunanza Plenaria n. 16/2024 per la rimessione della controversia al primo giudice, che non sussistono. Passando ai motivi riproposti in via devolutiva, li esamina congiuntamente per la loro connessione logica e giuridica. Ritiene necessario acquisire dal Comune ulteriori elementi, non essendo sufficiente la documentazione già prodotta in esecuzione dell’ordinanza collegiale n. 7343/2025.

Il Consiglio dispone pertanto un’istruttoria: l’amministrazione dovrà illustrare, entro sessanta giorni, i presupposti dei tre atti di condono, con particolare riguardo al rispetto delle disposizioni sulla volumetria condonabile. La sentenza è non definitiva, con riserva sulle spese e fissazione dell’udienza del 22 settembre 2026 per il prosieguo.