I vincoli non di inedificabilità assoluta non escludono la natura edificatoria del terreno ai fini ICI (Cass. civ. Sez. 5 n. 8133 del 01.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, la nozione di edificabilità di un immobile non si identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa. L’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, anche se incide nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992. I vincoli di inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile. Ne consegue che la presenza di vincoli che non determinino inedificabilità assoluta comporta una riduzione del valore del terreno, rilevante ai fini del calcolo dell’imposta, ma non la sua esclusione dalla base imponibile.

Il Fatto

Il Comune di Avellino notificò alla contribuente un avviso di accertamento ICI per gli anni 2010 e 2011, relativo a terreni siti in una contrada del proprio territorio, qualificati come “utilizzabili a scopo edificatorio”. La contribuente impugnò l’avviso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, eccependo la decadenza e l’infondatezza della pretesa, atteso che i terreni erano gravati da un vincolo urbanistico previsto dal piano comunale.

Il giudice di primo grado accolse parzialmente il ricorso, ritenendo intervenuta la decadenza per il 2010 e dimezzando il valore dei terreni per il 2011. La contribuente propose appello, respinto dalla Commissione Tributaria Regionale che, pur dando atto dell’esistenza di un vincolo paesaggistico, confermò la natura edificabile dei terreni e la correttezza della riduzione del valore imponibile. La contribuente ha quindi proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/1992.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato l’unico motivo di ricorso, con cui la contribuente lamentava la violazione dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/1992, sostenendo che il vincolo apposto sui terreni, per la sola collocazione in area di rispetto fluviale, impedisse qualsiasi intervento edificatorio, escludendo così la qualificazione del terreno come suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Il motivo è stato dichiarato inammissibile per violazione dell’art. 366, comma primo, nn. 3 e 6, c.p.c., in quanto il ricorso non trascriveva né allegava il certificato urbanistico, non chiarendo l’estensione del terreno e la misura in cui il vincolo incideva sullo stesso. La Corte ha precisato che, a fronte di una motivazione specifica del giudice di merito, era onere della ricorrente formulare censure con corrispondente grado di specificità, non potendosi ovviare al requisito di autosufficienza con il semplice rinvio ai documenti depositati.

La Corte ha inoltre ritenuto il motivo infondato, rilevando la non pertinenza della giurisprudenza richiamata dalla ricorrente. I precedenti citati escludevano dalla base imponibile i terreni con vincolo di inedificabilità assoluta o con destinazione urbanistica incompatibile con l’edificazione. Nel caso di specie, il vincolo paesaggistico invocato, previsto dal R.D. n. 1775/1933 per la fascia di 150 metri dai corsi d’acqua, non era però identificato nella sua esatta incidenza sui terreni, e la destinazione urbanistica risultava incontestatamente a uso edificatorio.

La Corte ha richiamato il proprio consolidato insegnamento, ribadito da Cass. Sez. 5, 02/10/2024, n. 25935, secondo cui i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile. La presenza di vincoli che non determinano inedificabilità assoluta comporta una riduzione del valore del terreno, anche ai fini del calcolo dell’imposta, ma non la sua esclusione dalla base imponibile.

Il ricorso è stato pertanto respinto, senza pronuncia sulle spese, essendo il Comune rimasto intimato. La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.