Uso civico e terzo condono: insanabile la nuova volumetria (TAR Lazio n. 5478 del 24.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un provvedimento plurimotivato, è sufficiente che una delle ragioni poste a fondamento dell’atto sia legittima per sorreggerne la validità, con conseguente assorbimento delle censure relative alle altre motivazioni. Le opere abusive realizzate su terreni gravati da uso civico sono ex lege escluse dalla sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. g), d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003. Per gli abusi realizzati in area vincolata, il terzo condono è ammesso solo per le opere minori senza aumento di volume e superficie; un abuso che comporti nuova volumetria in area assoggettata a vincolo è, pertanto, insanabile. Il vincolo di uso civico conserva natura demaniale anche in caso di trasferimento dei terreni al Comune, ai sensi dell’art. 25 della legge n. 1766/1927.

Il Fatto

I ricorrenti, eredi della proprietaria, presentavano nel dicembre 2004 due istanze di condono per altrettante unità immobiliari site in Roma, parte di un complesso a schiera. Roma Capitale comunicava il preavviso di rigetto, ravvisando tre ostativi: l’insistenza delle opere su area di proprietà del Comune di Frascati gravata da usi civici, il superamento dei limiti volumetrici di cui all’art. 2, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004 e la mancata presentazione della documentazione obbligatoria, ivi compreso l’attestato di proprietà.

Le successive determinazioni dirigenziali dell’11 aprile 2024 rigettavano le domande, e i ricorrenti proponevano ricorso con quattro motivi, contestando l’insussistenza del vincolo, la sua natura relativa, il calcolo volumetrico unitario e l’omessa indicazione della documentazione mancante.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, qualificati i provvedimenti come plurimotivati, ha ritenuto sufficiente esaminare i primi due motivi di ricorso, in applicazione del principio per cui, in presenza di atto plurimotivato, la legittimità di una delle motivazioni è da sola idonea a sorreggere il provvedimento, con conseguente irrilevanza delle ulteriori censure.

Quanto al primo motivo, il TAR ha ritenuto infondata la contestazione sulla insussistenza del vincolo, rilevando che la sentenza della Corte d’Appello di Roma richiamata dai ricorrenti era stata annullata dalla Corte di Cassazione, la quale aveva accertato la natura di demanio civico dei terreni, già di proprietà dell’Università agraria di Frascati, conservatasi anche dopo il trasferimento al Comune ai sensi dell’art. 25 della legge n. 1766/1927. Il Collegio ha valorizzato ulteriormente la pronuncia del Commissario per gli usi civici, che aveva accertato la natura demaniale civica del terreno, in un giudizio nel quale la stessa parte istante aveva formalmente riconosciuto la natura civica del fondo. La circostanza che l’area fosse urbanizzata è stata ritenuta irrilevante, alla luce del principio per cui l’esistenza di altri abusi in zona non dispensa dalla verifica sulla sanabilità dell’opera.

In ordine al secondo motivo, concernente la natura relativa del vincolo, il TAR ha chiarito che le domande di condono riguardavano immobili di nuova costruzione, rientranti tra le opere maggiori di cui all’allegato n. 1 del d.l. n. 269/2003. Per tali opere, la sussistenza del vincolo sull’area determina ex lege l’insanabilità dell’abuso: ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, la sanatoria è ammessa solo per le opere minori, mentre un abuso comportante nuova volumetria in area vincolata non può essere sanato.

La natura plurimotivata dei provvedimenti ha infine consentito l’assorbimento delle censure relative al calcolo volumetrico e alla documentazione mancante, in applicazione del criterio della ragione più liquida, declinato dalla giurisprudenza amministrativa come tecnica che consente al giudice di arrestare l’esame quando una ragione sia già idonea a sostenere la legittimità dell’atto. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite in favore di entrambe le Amministrazioni resistenti.