Volumi tecnici e sottotetti in zona agricola: rileva l’uso abitativo potenziale (C.G.A.R.S. n. 344 del 23.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La qualificazione di un locale come volume tecnico non discende dal solo rispetto dei parametri planovolumetrici fissati dallo strumento urbanistico, ma esige una valutazione complessiva e oggettiva delle caratteristiche concrete dell’opera. Tale funzionalità va esclusa ogni volta che l’ambiente sia idoneo, anche solo potenzialmente o per il futuro, alla permanenza umana, a prescindere dalla destinazione impressa dal proprietario. In zona agricola la previsione di un’altezza massima e il divieto di volumi aggiuntivi di qualsiasi natura, compresi quelli tecnici, prevalgono sulle disposizioni generali del regolamento edilizio in tema di computabilità dei volumi. Il vicino che intenda impugnare un titolo edilizio rilasciato a terzi è tenuto ad attivarsi tempestivamente, con l’accesso agli atti, non appena abbia contezza o ragionevole sospetto dell’attività materiale sorretta da titolo.

Il Fatto

L’appellante, proprietario di un lotto in zona agricola, aveva realizzato un immobile con due elevazioni fuori terra, sanato quanto a piano terra e primo piano con due concessioni in sanatoria. Con un’autorizzazione del novembre 2005, assentita ai sensi dell’art. 5 della L.R. n. 37/85, otteneva la realizzazione di un solaio di copertura con tetto inclinato a una falda, opera poi integrata da un’ulteriore autorizzazione del 2012 per l’apertura di finestre nelle pareti perimetrali del sottotetto.

La vicina proprietaria impugnava il titolo davanti al TAR Sicilia, sezione staccata di Catania, che accoglieva il ricorso e annullava l’autorizzazione per contrasto con i parametri edilizi della zona E1. L’appellante propone appello, deducendo l’irricevibilità e l’inammissibilità del ricorso originario, l’improcedibilità per mancata impugnazione del titolo del 2012 e, nel merito, la natura di volume tecnico del sottotetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni preliminari. Il ricorso di primo grado era ricevibile: la ricorrente, avuta conoscenza dei lavori il 17 gennaio 2006, appena quattro giorni dopo il loro inizio, si era attivata nello stesso giorno con l’accesso agli atti e aveva notificato il ricorso nel marzo 2006. Il vicino che intenda avversare un intervento edilizio ha l’onere di attivarsi tempestivamente secondo i canoni di buona fede in senso oggettivo, senza differire l’impugnativa alla fine dei lavori quando ciò non sia necessario. Il principio di trasparenza rende effettiva la tutela del terzo attraverso il diritto alla piena conoscenza documentale, ma tale diritto va esercitato non appena si abbia contezza o sospetto dell’attività pregiudizievole, per contemperare la tutela con la stabilità degli atti amministrativi (Cons. Stato Sez. VII n. 10845 del 2023).

Quanto alla legittimazione e all’interesse, la ricorrente aveva provato la titolarità dei fondi confinanti e allegato il pregiudizio concreto: il pericolo per l’incolumità su territorio alluvionale e la perdita della visuale panoramica, con deprezzamento del fondo. Il Collegio richiama l’Adunanza Plenaria n. 22/2021, secondo cui l’interesse al ricorso può ricavarsi dall’insieme delle allegazioni contenute nell’atto, non bastando la sola vicinitas.

È inammissibile, perché nuova in appello e non rilevabile d’ufficio, l’eccezione di improcedibilità fondata sulla mancata impugnazione del titolo del 2012, in forza del divieto dell’art. 104, comma 1, c.p.a.. Nel merito l’eccezione è comunque infondata: l’autorizzazione del 2012 non è autonoma e l’annullamento del titolo presupposto produce invalidità derivata a effetto caducante. Quanto all’art. 5 della L.R. n. 16/2016, mancano i presupposti applicativi: l’altezza minima di m. 2,20 e l’esistenza delle opere alla data del 31 dicembre 2023, mentre lo stesso appellante qualifica il sottotetto come di altezza media inferiore a m. 2.

Sul merito il Collegio conferma la lettura del TAR: in zona agricola la previsione dell’altezza massima di m. 4,50 e il divieto di volumi aggiuntivi di qualsiasi natura, inclusi i volumi tecnici, prevalgono sull’art. 93 del regolamento edilizio comunale. La qualificazione come vano tecnico richiede una valutazione complessiva, che escluda oggettivamente la destinazione abitativa anche solo potenziale, secondo i parametri indicati da Cons. Stato n. 157/2022: strumentalità necessaria, impossibilità di soluzioni progettuali diverse, proporzionalità rispetto alle esigenze della costruzione. Nel caso concreto il progetto prevedeva un vano con parete alta m. 4,57, area di circa 50 mq, accesso da scala esistente, illuminazione e aerazione: ambiente oggettivamente abitabile, reso poi del tutto fruibile dalle finestre realizzate. L’appello è quindi respinto, con compensazione delle spese.