Zona impropria, nuove ditte solo se connesse funzionalmente o societariamente (Cons. Stato n. 478 del 21.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le previsioni degli strumenti urbanistici che consentono il mantenimento di insediamenti produttivi in zona a destinazione non conforme — c.d. zona impropria — hanno carattere eccezionale e derogatorio rispetto alla regola dell’allocazione degli insediamenti nelle zone compatibili. Esse vanno pertanto interpretate restrittivamente e non generano alcun affidamento qualificato in ordine allo sviluppo produttivo dell’area. La presenza di più ditte nello stesso immobile è ammessa solo se le stesse siano strettamente connesse funzionalmente e/o societariamente. Il diniego comunale al nulla osta per l’insediamento di una ditta diversa e non connessa è legittimo. La censura avverso il passaggio della sentenza relativo al carico urbanistico è inammissibile per difetto di interesse, ove quel passaggio non integri la ratio decidendi.

Il Fatto

La società appellante è proprietaria di uno stabilimento industriale situato in area qualificata dal piano regolatore come zona “E – Agricola”. Una variante al P.R.G. adottata ai sensi della disciplina regionale veneta sull’edilizia esistente aveva perimetrato l’insediamento tra quelli ricadenti fuori zona, consentendone l’ampliamento e prevedendo che i fabbricati potessero essere ceduti, frazionati o locati decorsi tre anni dal certificato di agibilità, con ammissione di più ditte solo se strettamente connesse funzionalmente e/o societariamente.

Dopo l’ampliamento, la società ha chiesto al Comune il nulla osta per frazionare e locare parte dello stabilimento a una diversa impresa, esercente attività di recupero di sale esausto. Il Comune ha manifestato la propria opposizione. Il TAR Veneto ha respinto il ricorso ex art. 29 c.p.a., condannando la società alle spese. Da qui l’appello, articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina direttamente i motivi in applicazione del criterio della ragione più liquida, richiamando Cons. Stato, Ad. plen. n. 5 del 2015, e ne rileva la palese infondatezza.

Sul primo motivo, il Consiglio di Stato ricostruisce il quadro normativo. L’art. 126 della legge regionale del Veneto consente ai Comuni di adottare una variante per disciplinare gli interventi edilizi sugli insediamenti produttivi localizzati in difformità dalle destinazioni di piano, imponendo che la variante contenga una normativa che stabilisca gli interventi ammessi. Nel caso concreto, l’art. 7 delle n.t.a. della variante ammette la presenza di più ditte nello stesso immobile solo a condizione della connessione funzionale o societaria. L’art. 41 delle n.t.a. del P.R.G., per quel che rileva, si limita a consentire il mantenimento delle utilizzazioni in atto o la loro modifica con le destinazioni previste dal piano per le singole zone.

Da qui la conclusione: le norme invocate dall’appellante recano una disciplina stringente, coerente con la previsione di destinazioni d’uso non conformi alla zonizzazione, ispirata a un regime di salvaguardia dell’esistente limitato alla tutela dell’affidamento di chi è già insediato. Le altre disposizioni richiamate sono irrilevanti perché non direttamente preordinate all’ipotesi in esame. Il diniego comunale si fonda sul rilievo che la scheda n. 17 fa riferimento all’attività della società insediata, mentre la nuova ditta svolge attività differente. Il Collegio condivide il ragionamento del TAR: la legittimazione delle attività in zona impropria è eccezione rispetto alla regola e va interpretata restrittivamente, restando limitata alla conservazione dell’attività originariamente riconosciuta dagli strumenti urbanistici.

Il passaggio della sentenza sull’aumento del carico urbanistico è qualificato come meramente argomentativo e avulso dalla motivazione del provvedimento: la relativa censura è quindi inammissibile per difetto di interesse, così come il secondo motivo che investe quel punto sotto il profilo della dedotta ultrapetizione. Il terzo motivo è infondato, perché la norma richiamata non prevede né il frazionamento né l’aumento del carico urbanistico.

Sul quarto motivo, la Corte esclude l’obbligo di attivare il SUAP in variante ex art. 8 d.P.R. n. 160/2010: l’istanza non rappresentava il presupposto ivi previsto, ossia l’insufficienza delle aree destinate agli impianti produttivi (richiamati Cons. Stato, Sez. IV, n. 5273 del 2020 e n. 940 del 2017). La censura sul consumo di suolo è inammissibile per difetto di specificità e comunque infondata, poiché l’art. 8 della legge regionale n. 14/2017 consente il riuso temporaneo di volumi dismessi ubicati in zona diversa da quella agricola, mentre qui l’opificio è in zona agricola e l’insediamento sarebbe a tempo indeterminato. L’appello è respinto, con condanna alle spese.