Zone a urbanizzazione differita e rinvio sine die della disciplina urbanistica (Cons. Stato n. 5742 del 15.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La previsione, nello strumento urbanistico comunale, di zone a urbanizzazione differita non è di per sé illegittima, costituendo espressione del potere di pianificazione. Essa tuttavia diviene illegittima quando si risolve in un rinvio sine die alla futura variante, senza indicazione della destinazione dell’area né delle modalità di utilizzo, anche all’esito del piano attuativo. In tal caso il Comune abdica all’obbligo di disciplinare le aree non edificate e non esercita alcuna scelta, limitandosi a differirla. L’art. 33 delle NTO del PI che si limiti a richiamare la disciplina già dettata dalla l.r. n. 11 del 2004 per le aree non pianificate, con una limitatissima previsione sui crediti edilizi e sugli interventi sugli edifici esistenti, non integra una disciplina articolata delle aree differite.

Il Fatto

I proprietari e usufruttuari di un’area non edificata nel Comune di Spinea hanno impugnato la variante generale al piano degli interventi approvata con delibera consiliare, nella parte in cui ha ricondotto i loro fondi tra le zone a urbanizzazione differita. L’area era già stata assoggettata a vincoli preordinati all’esproprio reiterati, per i quali la Corte d’Appello di Venezia aveva riconosciuto l’indennizzo con sentenza passata in giudicato.

Gli appellanti hanno sostenuto che la classificazione equivale a una zona bianca, priva di disciplina urbanistica, e che il differimento a una futura variante lascia la vocazione edificatoria inattuata. Il TAR per il Veneto ha respinto il ricorso, ritenendo la pianificazione differita compatibile con i principi dell’urbanistica

La Motivazione della Corte

Il Collegio tratta congiuntamente i due motivi di appello, strettamente connessi, e li accoglie. Il punto di partenza è il contenuto effettivo dell’art. 33 delle NTO del PI: la disposizione non reca alcuna previsione ulteriore rispetto a quanto già stabilito dalla l.r. n. 11 del 2004 per le aree non edificate, limitandosi a una disciplina minimale dei crediti edilizi e degli interventi sugli edifici esistenti.

Ne discende che il Comune ha omesso di indicare la destinazione dell’area e le possibili modalità di utilizzo, anche all’esito della presentazione del piano attuativo, precludendo ai proprietari ogni scelta sull’utilizzo del bene. Il rinvio alla variante avviene senza alcun termine definito: la disciplina differita risulta incerta sia nell’an sia nel quando.

Il Collegio respinge l’argomento del giudice di primo grado fondato sull’ampia discrezionalità amministrativa. Quel profilo attiene alle modalità con cui si compiono le scelte urbanistiche; nel caso concreto, invece, alcuna scelta è stata compiuta, perché è stata semplicemente rinviata sine die. La pianificazione differita, dunque, non può essere invocata per coprire un vuoto di disciplina programmaticamente voluto.

L’appello è pertanto fondato. In accoglimento del ricorso di primo grado, la delibera consiliare è annullata in parte qua. Sul piano degli effetti conformativi, grava sul Comune l’obbligo di disciplinare la destinazione delle aree non edificate, senza limitarsi a un mero rinvio sine die. Le spese del grado sono integralmente compensate per la peculiarità della fattispecie.