Riconoscimento transattivo della pretesa evittiva e perdita della garanzia; il giudizio prognostico sulla evitabilità dell’evizione è valutazione di merito (Cass. civ. Sez. 2 n. 9703 del 15.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia per evizione, operante sia nella vendita volontaria che forzata, presuppone l’intervento rivendicativo o espropriativo del terzo e non sorge per la sola affermazione del diritto di proprietà da parte di quest’ultimo, essendo necessario che il diritto del terzo sia accertato in via definitiva. Tale accertamento può coincidere con il passaggio in giudicato della sentenza ovvero con il perfezionamento dell’accordo transattivo che pone fine alla lite tra il compratore e il terzo rivendicante. Il compratore che riconosca mediante transazione la pretesa dell’evincente conserva l’azione di rivalsa nei confronti del venditore solo se dimostri che l’evizione non era evitabile se non attraverso l’effettuato pagamento, prova che può essere tratta anche dagli elementi istruttori raccolti nel giudizio intercorso tra evincente ed evitto e conclusosi con la transazione. Il giudizio sull’insussistenza di ragioni sufficienti per impedire l’evizione costituisce valutazione di merito del giudice di appello, incensurabile in sede di legittimità se la motivazione è congrua e priva di vizi logici.

Il Fatto

La società acquirente di un immobile, dopo aver subito un procedimento di regolarizzazione promosso dal Comune per una presunta occupazione di area demaniale marittima, aveva instaurato un giudizio di accertamento della proprietà. In primo grado la domanda era stata accolta, ma la società aveva comunque definito la controversia con l’Agenzia del Demanio mediante una transazione, versando una somma a saldo e stralcio di ogni pretesa. Successivamente, la società aveva agito nei confronti dei venditori per ottenere il risarcimento dei danni e la rivalsa per la garanzia per evizione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando la decisione della Corte d’appello di Milano che aveva accolto la domanda di rivalsa della società acquirente.

Con riferimento al primo motivo, la Suprema Corte ha chiarito che l’elemento caratterizzante la garanzia per evizione è l’intervento rivendicativo o espropriativo del terzo: non è sufficiente la mera affermazione del diritto di proprietà da parte del terzo, ma occorre che questi si attivi e che il suo diritto sia accertato in via definitiva. Il riconoscimento del diritto del terzo da parte del compratore, che integra una delle ipotesi in cui la situazione di evizione è legalmente esistente, è stato identificato nella transazione perfezionata con l’Agenzia del Demanio, la quale, pur non contenendo un espresso riconoscimento di demanialità, ha di fatto posto fine alla lite e riconosciuto la pretesa dell’ente.

Quanto al secondo e terzo motivo, la Corte ha ritenuto che il giudizio prognostico operato dalla Corte territoriale sulla ragionevole probabilità di fondatezza dell’eventuale appello dell’Agenzia del Demanio fosse corretto. La Corte d’appello aveva basato la propria valutazione sulla cartografia catastale “attuale”, che confermava lo sconfinamento in misura anche maggiore rispetto alla planimetria del 1926, ritenuta inutilizzabile per violazione del contraddittorio. Sul punto, la Cassazione ha osservato che era lecito dubitare dell’applicabilità dell’art. 32 del Codice della Navigazione (r.d. n. 327/1942) alle mappe catastali risalenti al 1925/1926, epoca in cui non esisteva alcun obbligo di procedere nel contraddittorio con i privati proprietari.

La Corte ha infine ribadito che la verifica dell’insussistenza di ragioni sufficienti per impedire l’evizione rappresenta una valutazione di merito del giudice di appello, non sindacabile in sede di legittimità quando la motivazione sia congrua sul piano logico-formale, come nel caso di specie.