Preliminare di vendita, interpretazione dell’impegno sull’assenza di trascrizioni (Cass. civ. Sez. II n. 8902 del 03.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’interpretazione della clausola del contratto preliminare di compravendita che garantisce l’assenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli può essere legittimamente riferita, dal giudice di merito, al momento della stipula del preliminare stesso. Non integra inadempimento del promittente venditore la trascrizione di domanda giudiziale intervenuta successivamente, quando la domanda non abbia ad oggetto la proprietà o altri diritti reali sugli immobili promessi in vendita e non sia quindi idonea a produrre effetti prenotativi. In sede di legittimità non è consentito dolersi del fatto che sia stata privilegiata una lettura della clausola diversa da quella proposta, ove quella adottata dal giudice di merito sia plausibile. La mancata accensione del mutuo, priva di nesso causale con la trascrizione, non giustifica il recesso del promissario acquirente.

Il Fatto

Un promissario acquirente stipula con una società un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile e un box pertinenziale. La società promittente venditrice garantisce, nella clausola n. 3 del contratto, la titolarità del bene, l’assenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e la mancata pendenza di giudizi aventi ad oggetto la proprietà o altri diritti reali sugli immobili promessi in vendita.

Successivamente alla stipula viene trascritta una domanda giudiziale proposta da un terzo, diretta a far dichiarare l’efficacia obbligatoria di un precedente contratto relativo ai medesimi beni. Il promissario acquirente recede dal preliminare e agisce per ottenere il doppio della caparra e il rimborso del compenso di mediazione, lamentando che la società aveva taciuto la pendenza del giudizio. La società resiste e propone domanda riconvenzionale per far accertare il proprio diritto di recedere e trattenere la caparra. Il Tribunale rigetta la domanda principale e accoglie quella riconvenzionale; la Corte di appello conferma. Il promissario acquirente ricorre per cassazione con nove motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge anzitutto le eccezioni di inammissibilità del controricorrente, rilevando che il ricorso risponde alle prescrizioni dell’art. 366, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. e prospetta specifiche questioni di diritto.

Sul primo motivo, relativo all’interpretazione della clausola n. 3, la Corte ritiene che il giudice di merito abbia offerto una lettura plausibile, riferendo la garanzia allo stato dell’immobile al momento della stipula del preliminare. Richiama il principio, consolidato, per cui l’interpretazione del contratto non deve essere l’unica possibile o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili; alla parte che aveva proposto la lettura disattesa non è consentito dolersi, in sede di legittimità, che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. n. 24539/2009 e Cass. n. 27136/2017).

Il secondo motivo è infondato. La posteriorità della trascrizione rispetto alla conclusione del preliminare non configura un inadempimento colpevole del promittente venditore. Non è pertinente il precedente invocato dal ricorrente (Cass. n. 14424/2008), che presuppone un obbligo contrattuale di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria entro la data del definitivo, nella specie non previsto.

Sul terzo e quarto motivo, esaminati congiuntamente, la Corte esclude la violazione del contraddittorio, perché il riferimento a una sentenza estranea al rapporto non ha introdotto una questione nuova, essendo stato impiegato in funzione ermeneutica. La garanzia della clausola n. 3 non poteva incidere sulla valutazione dell’inadempimento, poiché la domanda del terzo non aveva ad oggetto la proprietà o diritti reali, ma i soli effetti obbligatori del contratto, e non poteva essere trascritta in quanto inidonea a produrre effetti prenotativi.

Sul quinto e sesto motivo la Corte osserva che il promissario acquirente, secondo un criterio di ordinaria diligenza, era in condizione di conoscere il contenuto della domanda sottesa alla formalità pubblicitaria, anche ai sensi dell’art. 2665 c.c. Il promittente venditore aveva inoltre comunicato l’illegittimità della trascrizione e si era dichiarato mallevadore verso gli istituti bancari. Difetta quindi il nesso causale tra la trascrizione e la mancata accensione del mutuo, e il recesso del promissario acquirente resta privo di fondamento; l’inadempimento, ove configurabile, non sarebbe stato di rilevante importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c.

Il settimo motivo è inammissibile o comunque infondato, non potendosi ritenere che l’erogazione del mutuo costituisse l’unica lettura possibile della clausola n. 2, essendo stata qualificata come mera modalità di erogazione del prezzo. L’ottavo motivo è inammissibile per difetto di specificità, per la preclusione da doppia conforme ex art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. e per l’inammissibilità della ricostruzione soggettiva del fatto. Il nono è inammissibile perché il ricorrente non ha impugnato lo specifico capo della sentenza di primo grado sulle spese. Il ricorso è integralmente respinto, con compensazione integrale delle spese di legittimità per la complessità della fattispecie e la controvertibilità delle questioni.