Stima sintetico-comparativa e obbligo di motivazione sulle aree omogenee (Cass. civ. Sez. I n. 1178 del 17.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il criterio di stima sintetico-comparativo impone di attribuire al bene ablato il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali, ma soprattutto alla condizione giuridica e urbanistica al momento del decreto ablativo. Il giudice di merito che recepisce le conclusioni del c.t.u. è comunque tenuto a indicare i dati obiettivi sui quali fonda la valutazione e a documentarne la rappresentatività, per consentire il controllo sulla congruità della motivazione. La comparazione tra suoli collocati in zone urbanistiche diverse, unita alla mancata spiegazione della omogeneità e all’omesso esame di aree più vicine, integra il minimo costituzionale della motivazione ex art. 111 Cost.

Il Fatto

Il proprietario di suoli estesi in due Comuni ottiene dalla Corte d’appello la determinazione della giusta indennità per l’acquisizione sanante ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327/2001, disposta su due particelle sulle quali era stata realizzata un’isola ecologica. Il giudice liquida la perdita dei mappali, il ristoro del pregiudizio non patrimoniale, l’indennizzo per l’occupazione illegittima quinquennale e il deprezzamento dei terreni residui.

Il Comune propone ricorso per cassazione con tre motivi, dolendosi del metodo di stima adottato dal consulente e recepito dai giudici di merito. Resiste il proprietario, che conclude per l’inammissibilità e il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il primo e il terzo motivo sono esaminati congiuntamente. Essi censurano non solo una violazione di legge, ma anche una mancanza di motivazione: la riqualificazione è operata d’ufficio, perché l’erronea intitolazione del motivo non ne impedisce la sussunzione in altra fattispecie dell’art. 360, primo comma, cod. proc. civ., se dall’articolazione del mezzo è individuabile il vizio denunciato.

Nel merito, il criterio sintetico-comparativo si risolve nell’attribuire al bene il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riguardo anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo. Il giudice deve indicare gli elementi di comparazione e documentarne la rappresentatività rispetto a immobili analoghi a quello espropriato; anche recependo la c.t.u., è tenuto a indicare i dati obiettivi posti a fondamento della valutazione.

L’ordinanza impugnata ha aderito alle conclusioni del consulente, che aveva ritenuto idoneo il metodo comparativo, ma ha poi tratto il valore al metro quadro dalla delibera comunale n. 93/2022, riguardante aree in zona B di completamento e zona C1 di espansione, confrontando suoli di zone industriali “limitrofe” senza chiarire da dove derivasse tale vicinanza, peraltro contestata dal ricorrente.

Non si rinviene alcuna spiegazione sulla omogeneità tra i suoli delle zone B e C1 considerati dalla delibera e quelli oggetto di causa, né sul perché il consulente abbia omesso di esaminare, anche solo per escluderne la rilevanza, i suoli di altre zone industriali indicati dal Comune e asseritamente più adiacenti. La motivazione non rispetta il minimo costituzionale ex art. 111 Cost., perché la conclusione non è coerente con la premessa, ossia l’adozione del metodo comparativo, che implica la comparazione tra immobili quantomeno ricadenti nella medesima zona urbanistica.

I due motivi sono accolti, con cassazione dell’ordinanza e rinvio al giudice a quo. Il secondo motivo, relativo all’omesso esame di fatti decisivi sul deprezzamento dei fondi residui, resta assorbito, rientrando nella più generale questione della valutazione dei fondi devoluta al giudice del rinvio.