Acquisizione sanante e deprezzamento della proprietà residua: applicabile l’art. 33 TUE (Cass. civ. Sez. I n. 84 del 03.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di acquisizione sanante ex art. 42 bis d.P.R. n. 327/2001, l’indennizzo dovuto al privato comprende anche il deprezzamento della proprietà residua conseguente all’ablazione parziale, per effetto dell’applicazione analogica dell’art. 33 TUE. Tale pregiudizio va accertato in termini oggettivi, quali conseguenze dell’intervento pubblico sulle caratteristiche effettive del bene, e non in base alle intenzioni soggettive del proprietario. Lo stato di abbandono o di precarietà dell’immobile non esclude la potenzialità di utilizzo legalmente riferibile al bene, ma rileva solo per determinare il concreto nocumento economico. L’indennità ex art. 42 bis TUE è complessa e ricomprende il valore venale, il pregiudizio non patrimoniale e l’importo per l’occupazione senza titolo.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di un’ampia area agricola su cui insiste un fabbricato rurale in stato di abbandono. Negli anni Novanta il Prefetto aveva autorizzato l’occupazione temporanea e d’urgenza di circa 3.000 mq per la realizzazione di uno svincolo stradale. Mancato il decreto di esproprio ordinario e consumatasi l’irreversibile trasformazione del terreno, nel 2014 era stato avviato il procedimento di acquisizione sanante ex art. 42 bis TUE, conclusosi nel 2018 con provvedimento di ANAS.

I proprietari hanno opposto il provvedimento chiedendo la determinazione giudiziale delle indennità e dei risarcimenti. La Corte d’Appello di Bari ha respinto l’opposizione, aderendo alle conclusioni del CTU: terreno non edificabile, valore stimato in misura inferiore a quanto già corrisposto da ANAS, nessuna indennità ex art. 33 TUE data l’irrisoria percentuale ablata. I proprietari hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è fondato nei limiti esposti. La Corte muove da un dato incontestato: il fabbricato rurale in rovina, in base agli artt. 20 e 21 delle NTA del PRG vigente alla data del provvedimento di acquisizione, avrebbe potuto essere destinato a utilizzazione agrituristica, divenuta impossibile per la conformazione impressa all’area dall’intervento di viabilità.

La Corte d’Appello aveva escluso ogni rilevanza economica valorizzando due profili soggettivi: lo stato di abbandono del manufatto e l’assenza di elementi su una concreta volontà di riutilizzo agrituristico. Il ragionamento è corretto nella premessa normativa, ma errato nell’applicazione: il deprezzamento della proprietà residua deve essere valutato in termini oggettivi e a prescindere dalle intenzioni della proprietà.

Il Collegio fonda l’esito su un percorso argomentativo preciso. L’art. 33 TUE esprime la necessità di un ristoro del privato che tenga conto non solo del valore della porzione ablata, ma anche della ripercussione sulla proprietà residua. Tale norma è applicabile in via analogica anche all’acquisizione sanante, che, pur speciale e autonoma, determina indennità appartenenti al genus espropriativo.

La conclusione è coerente con la sentenza della Corte cost. n. 181/2011 e con l’orientamento di legittimità (Cass. SSUU n. 20691/2021, Cass. SSUU n. 7454/2020, Cass. n. 6527/2019, Cass. n. 27960/2023). Le condizioni di precarietà o abbandono non escludono la potenzialità di utilizzo, ma rilevano solo per determinare il concreto nocumento subito.

Il giudice di rinvio dovrà verificare due situazioni alternative: la perdita definitiva della potenzialità di utilizzo agricolo e agrituristico del fabbricato, non recuperabile con lo spostamento, oppure la sua recuperabilità mediante trasferimento in altra parte del fondo. È fondato anche il secondo motivo: l’indennità ex art. 42 bis TUE è complessa e ricomprende valore venale, pregiudizio non patrimoniale e occupazione senza titolo; il CTU aveva stimato solo la prima voce, mentre l’importo di ANAS includeva tutte.