Demolizione e ricostruzione in zona vincolata integra variazione essenziale (TAR Piemonte n. 1739 del 03.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In area soggetta a vincolo paesaggistico, ambientale e idrogeologico, la demolizione con ricostruzione di un edificio assentito per sola ristrutturazione esorbita dalle categorie di intervento ammesse e integra variazione essenziale al permesso di costruire, ai sensi degli artt. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 e 6, L.R. n. 19/1999. L’ordine di ripristino dello stato dei luoghi ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001 ha natura di atto vincolato, fondato sul solo accertamento dell’abuso: non richiede alcuna verifica preventiva di sanabilità e prescinde dalla validità formale del titolo, poiché la presentazione di eventuali varianti resta nella disponibilità esclusiva del titolare. Le ragioni tecniche di sicurezza addotte dal privato non legittimano l’esecuzione unilaterale di opere difformi dal progetto assentito.

Il Fatto

Il ricorrente otteneva un permesso di costruire per la ristrutturazione di un edificio residenziale unifamiliare con sopraelevazione, su un lotto ricadente in zona a verde privato, area di interesse paleontologico e sottoclasse IIIb3(C) della carta di sintesi della pericolosità geomorfologica, gravato da vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 136 d.lgs. n. 42/2004.

Nell’aprile 2024 un esposto segnalava la completa demolizione della villa in luogo del suo recupero. Il sopralluogo dei tecnici comunali accertava la demolizione integrale del fabbricato, scavi non previsti, nuove fondazioni e pilastri, oltre a una tettoia con struttura metallica. Il Comune dapprima sospendeva i lavori ex art. 27, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, poi ingiungeva il ripristino dello stato dei luoghi. Il proprietario impugnava l’ordinanza.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge entrambe le censure. Quanto alla prima, il ricorrente sosteneva che il titolo fosse ancora efficace, che le difformità derivassero da un pericolo di cedimento e che l’ordine fosse ineseguibile per assenza di divergenze dalle preesistenze.

Il Collegio rileva che, dinanzi a trasformazioni in frontale violazione degli assensi edilizi e paesaggistici, è irrilevante che la contestazione avvenga nel triennio di validità del titolo. Lo stadio dei lavori consentiva già di rilevare la piena difformità. Richiamando la giurisprudenza amministrativa, il Tribunale ricorda che la normativa urbanistica non impone al Comune di verificare la sanabilità dell’abuso prima di emanare l’ordine: gli artt. 27 e 31 d.P.R. n. 380/2001 obbligano a reprimere, mentre l’art. 36 rimette alla sola parte l’attivazione dell’accertamento di conformità. Il principio vale anche per le varianti in corso d’opera.

Sul vincolo idrogeologico, il Tribunale richiama Cons. Stato, IV, n. 2092 del 2015: la disciplina di salvaguardia della zona collinare esclude le operazioni di demolizione e ricostruzione per la loro incidenza sui suoli, valutata come fattore di alterazione dell’equilibrio idrogeologico. Le stesse coordinate valgono per l’omologo regime delle N.U.E.A.

Le motivazioni tecniche e di sicurezza sono giudicate irrilevanti e indimostrate: a fronte di fragilità strutturali, peraltro escluse dalla relazione tecnica depositata in sede di rilascio del titolo, la parte avrebbe dovuto astenersi dal proseguire, presentando semmai le modifiche progettuali, non stravolgere unilateralmente l’immobile. L’ordine di ripristino, avendo descritto analiticamente i manufatti e le norme violate, resiste alle censure di indeterminatezza: ha natura di atto vincolato (Cons. Stato, II, n. 9688 del 2025).

Quanto alla tettoia, la asserita precarietà è esclusa: il manufatto ha struttura portante metallica, ingombro non trascurabile e incide in modo permanente sull’assetto del territorio, occupando l’area rappresentata nel permesso come cielo libero con posti auto. Integra quindi nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e) d.P.R. n. 380/2001 e necessitava del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a). Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.