Legittimo il contingentamento delle locazioni turistiche brevi nel centro storico di Firenze (TAR Toscana n. 924 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento comunale che sottopone a autorizzazione preventiva di durata quinquennale l’esercizio delle locazioni turistiche brevi nel centro storico e ne fissa il contingente alle unità immobiliari già destinate a tale attività nel 2024 è legittimo. Esso dà attuazione all’art. 59 della legge regionale n. 61/2024, che la Corte cost. n. 186 del 2025 ha ricondotto alle competenze regionali in materia di turismo e governo del territorio, e rispetta gli artt. 9, 10 e 11 della direttiva 2006/123/CE, come interpretati dalla CGUE, Grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e C-727/18. La temporaneità del titolo è giustificata dal contingentamento e dall’esigenza di governare un fenomeno in evoluzione. La destinazione dell’immobile a locazione turistica non è elemento essenziale del diritto di proprietà, sicché nessun indennizzo è dovuto e la misura ha valenza conformativa. Il contingentamento parametrato ai dati del 2024 non è arbitrario, essendo sorretto da adeguata istruttoria.

Il Fatto

Alcuni proprietari di immobili residenziali situati nel centro storico di Firenze e alcune società che vi esercitano l’attività di locazione turistica breve hanno impugnato la deliberazione del Consiglio comunale n. 27 del 5.05.2025, con cui è stato approvato il Regolamento per le locazioni turistiche brevi. I ricorrenti hanno dedotto la violazione della direttiva 2006/123/CE, dei principi di uguaglianza e proporzionalità, degli artt. 3, 42, 97 e 117 Cost. e della legge regionale n. 61/2024, contestando il regime autorizzatorio e il contingentamento introdotti nell’area Unesco.

Il Comune di Firenze si è costituito, chiedendo il rigetto. La causa è stata discussa all’udienza pubblica del 19 marzo 2026.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla Corte cost. n. 186 del 2025, che ha ritenuto infondate le questioni di legittimità sull’art. 59 della legge regionale n. 61/2024, qualificando la disciplina come attuativa dell’art. 9 della direttiva 2006/123/CE e riconducibile alle materie del turismo e del governo del territorio. Il vaglio di compatibilità eurounitaria va condotto anzitutto sulle norme regionali e solo in via derivata sul regolamento comunale.

La pronuncia CGUE, Grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e C-727/18 ammette che un regime di autorizzazione sia giustificato dal contrasto alla scarsità di alloggi e dalle tensioni sul mercato immobiliare. Il regolamento fiorentino persegue la corretta fruizione del patrimonio storico, la preservazione del tessuto sociale e l’offerta di alloggi accessibili: obiettivi riconducibili ai motivi imperativi di interesse generale dell’art. 4, n. 8, della direttiva.

La durata quinquennale del titolo è legittima. L’art. 11, par. 1, della direttiva e l’art. 19, co. 2, del d.lgs. n. 59/2010 consentono la temporaneità in presenza di contingentamento o di un motivo imperativo di interesse generale. Il Collegio richiama la visione del governo del territorio inaugurata da Cons. Stato, sez. IV, 10 maggio 2012, n. 2710, che valorizza le esigenze abitative della comunità.

Nessuna discriminazione deriva dal trattamento differenziato del centro storico, area Unesco con concentrazione artistica unica: la disparità presuppone l’identità delle situazioni di fatto. I requisiti e gli standard qualitativi del regolamento si limitano per lo più a richiamare obblighi già imposti da fonti statali e regionali. La superficie minima di 28 mq mutua il requisito ordinario del d.m. 5.07.1975, ancora vigente, e risponde all’esigenza di evitare il frazionamento del patrimonio abitativo.

Inammissibili, per difetto di attualità dell’interesse, le censure sul regime sanzionatorio e sul registro comunale, riconducibili a regolamenti volizione-preliminare. Il contingentamento parametrato alle unità attive nel 2024 si fonda su dati statistici puntuali, non contestati. Il ricorso è respinto, con spese compensate per la complessità e novità delle questioni.