Aree edificabili IMU tra vincoli paesaggistici, verde pubblico e vincolo espropriativo (Cass. civ. Sez. V n. 5359 del 28.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini IMU, la nozione di area edificabile non si identifica né si esaurisce con quella di edilizia abitativa, ma ricomprende tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione. I vincoli di inedificabilità assoluta, anche se posti da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica, prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale e escludono il presupposto impositivo; i vincoli di destinazione che condizionano in concreto l’edificabilità incidono solo sul valore venale e sulla base imponibile. L’area destinata dal piano regolatore a servizi o attrezzature pubbliche resta imponibile quando la destinazione è realizzabile anche ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata; l’edificabilità va invece negata quando le opere possono essere realizzate esclusivamente da un soggetto pubblico legittimato ad acquisire l’area mediante espropriazione.

Il Fatto

La società ricorrente impugna l’avviso di accertamento IMU 2012 emesso dal Comune. La Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso; la Commissione tributaria regionale, in parziale accoglimento dell’appello dell’ente, riconosce la sussistenza del presupposto impositivo per alcune categorie di aree.

La società propone ricorso per cassazione con sei motivi, deducendo tra l’altro l’efficacia di giudicato esterno di pronunce relative ad annualità successive, la erronea qualificazione come edificabili di aree gravate da vincoli paesaggistici e di area protetta, di aree destinate a servizi pubblici e di quelle medio tempore espropriate. Il Comune resiste e propone ricorso incidentale, sostenendo in particolare la natura fabbricabile delle aree a verde pubblico.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge l’eccezione di giudicato esterno riferita alle annualità 2016 e 2017. L’effetto vincolante, nelle imposte periodiche, riguarda i fatti costitutivi stabili o tendenzialmente permanenti, non gli elementi variabili come l’edificabilità del terreno, soggetta a modifiche per effetto di atti incidenti sullo sfruttamento urbanistico del bene.

Nel merito dei vincoli paesaggistici, i motivi secondo e terzo sono fondati. Ai fini della tassabilità delle aree fabbricabili le prescrizioni del piano paesaggistico regionale prevalgono, a norma dell’art. 145, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004, sugli strumenti urbanistici comunali. È irrilevante che il terreno sia edificabile secondo il piano regolatore generale se il piano paesaggistico lo sottopone a un vincolo di inedificabilità assoluta, idoneo a escludere il presupposto impositivo. La Commissione territoriale, in particolare, non ha considerato che l’area risultava suscettibile dei soli interventi di risanamento conservativo dei fabbricati esistenti.

Quanto alle aree destinate dal piano regolatore a attrezzature di servizio con vincolo di utilizzo pubblico, il quarto motivo è fondato. L’inclusione in zona destinata a servizi non esclude di per sé l’oggettivo carattere edificabile, ma l’edificabilità va negata quando le opere possono essere realizzate solo da determinati soggetti pubblici, essendo preclusa al privato ogni trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione. La Commissione ha omesso di verificare se la destinazione in zona M1 consentisse anche ai privati di realizzare le opere e di sfruttare economicamente il diritto dominicale.

È fondato anche il quinto motivo, per omessa motivazione: la sentenza non fornisce risposta alcuna alle deduzioni della società circa l’insussistenza del presupposto impositivo per le aree oggetto di espropriazione da parte del Comune.

Il secondo motivo di ricorso incidentale è infine fondato. Per le aree a verde pubblico attrezzato valgono i medesimi principi: i vincoli di destinazione non sottraggono l’area al regime fiscale dei suoli edificabili, salvo che l’intervento privato sia precluso perché i terreni sono destinati esclusivamente a iniziative pubbliche. La Commissione ha solo apparentemente applicato tale indirizzo, non verificando se il vincolo rendesse la destinazione realizzabile solo mediante interventi pubblici.

La Corte accoglie il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso principale e il secondo del ricorso incidentale, dichiara assorbito il sesto, respinge i rimanenti e cassa con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.