Danno da mancata locazione: prova e parametro di liquidazione (Cass. civ. Sez. III n. 13378 del 20.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il danno da mancata utilizzazione di un immobile locabile non è risarcibile per l’intero periodo dedotto se il proprietario non allega e non prova le richieste di locazione rimaste insoddisfatte. La presunzione di pregiudizio può operare solo per il periodo in cui l’indisponibilità dell’immobile risulti oggettivamente accertata. La liquidazione equitativa del danno va parametrata al canone di mercato effettivamente riferibile al periodo di indisponibilità e non a valori relativi ad anni successivi. L’eccezione di inadempimento del condomino, opposta al pagamento degli oneri condominiali, non è fondata, perché l’obbligazione trova fonte nella legge e nella comproprietà delle parti comuni, non in un rapporto contrattuale.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento in un condominio sito in Milano convenne in giudizio il Condominio, dopo avere esperito senza esito il procedimento di mediazione, per ottenere il risarcimento del danno da mancata locazione dell’immobile per diciannove mesi e delle spese di tinteggiatura sostenute.

Il Tribunale accolse parzialmente le domande, liquidando il danno emergente per la tinteggiatura e il lucro cessante per nove mesi, prendendo a base il canone che l’appartamento aveva nel 2008. La Corte d’appello, in contumacia del Condominio, accolse l’impugnazione solo quanto alle spese di mediazione. La proprietaria propose quindi ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il motivo sulla domanda di restituzione delle somme versate a titolo di oneri condominiali. La censura è infondata: la pretesa, di carattere restitutorio, costituiva in realtà un’eccezione di inadempimento verso il Condominio, non fondata perché le spese condominiali trovano fonte nella legge e nella comproprietà delle parti comuni, e non in un rapporto contrattuale.

Il punto centrale riguarda la liquidazione del danno da mancato utilizzo dell’appartamento. I giudici di merito hanno ritenuto accertabile il pregiudizio, in via presuntiva, solo per un periodo limitato: la proprietaria non aveva offerto alcuna prova di richieste di locazione e non aveva allegato elementi idonei a dimostrare che l’intero periodo dedotto fosse risarcibile.

Pertanto, può solo presumersi che per alcuni mesi, dall’aprile all’ottobre 2014, l’immobile sia rimasto privo di affittuari per l’impossibilità oggettiva di locarlo. La Corte richiama sul punto le Sezioni Unite n. 4892 del 2025 e, in tema di parametro di liquidazione, le Sezioni Unite n. 33645 del 2022 e Cass. n. 8482 del 2020.

Quanto al parametro, la Corte conferma la scelta del canone di mercato dell’anno 2008: si tratta di un dato certo, riferibile al periodo in cui l’appartamento è rimasto sfitto. Il riferimento ai canoni dell’anno 2015 è invece arbitrario, perché relativo a un anno successivo a quello dell’indisponibilità.

Il motivo sulle spese di lite è inammissibile. Il sindacato di legittimità è limitato a verificare che non sia violato il principio per cui le spese non possono gravare sulla parte interamente vittoriosa, restando la quantificazione nel potere discrezionale del giudice di merito. Il ricorso è quindi rigettato, con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.