Ordine di demolizione viziato se non qualifica la difformità edilizia (Cons. Stato n. 6502 del 11.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un’opera edilizia abusiva è illegittimo quando l’amministrazione non qualifichi esattamente l’abuso come totale o parziale. La mancata qualificazione giuridica della difformità rispetto al titolo originario integra un vizio di istruttoria e di motivazione che inficia l’ingiunzione, perché impedisce al privato di valutare la possibile applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria. La fiscalizzazione dell’abuso ex art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 non incide di per sé sulla legittimità dell’ordine, operando nella fase esecutiva, ma la corretta classificazione della difformità ne costituisce il necessario presupposto. Il rapporto tra ordine di demolizione e conversione della sanzione non può dirsi corretto se a monte manca l’esatta individuazione del tipo di abuso.

Il Fatto

Un Comune ha adottato un’ordinanza di demolizione riguardante due terrazzi di appartamenti al primo piano di un edificio, oltre alle relative relazioni di sopralluogo. La proprietaria delle opere ha impugnato l’atto davanti al TAR Campania, deducendo la violazione della disciplina edilizia e l’eccesso di potere sotto molteplici profili, tra cui l’abnormità, la sproporzione e il difetto di istruttoria.

Il TAR Campania, Sezione II, n. 679/2024 ha accolto il ricorso, annullando l’ordine di demolizione e condannando il Comune alle spese. Il Comune ha proposto appello al Consiglio di Stato, affidandolo a un unico motivo, lamentando error in judicando e l’erronea applicazione dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001. L’appellata ha eccepito l’inammissibilità e comunque l’infondatezza dell’appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce i rapporti tra ordine di demolizione e conversione della sanzione pecuniaria, riconoscendo che le censure del Comune muovono da una corretta lettura dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001. Tuttavia, osserva il Collegio, tale correttezza ricostruttiva non è sufficiente a determinare la riforma della sentenza impugnata.

Il punto decisivo è il vizio ravvisato dal giudice di primo grado: l’ordinanza aveva ordinato la demolizione dei due terrazzi senza alcuna specificazione in ordine alla loro parziale o totale irregolarità. La licenza edilizia del 1968 riguardava l’intero fabbricato e comprendeva anche l’autorizzazione alla realizzazione degli spazi esterni, pur con modalità costruttive differenti.

Il Collegio condivide la valutazione del TAR. L’omessa esatta qualificazione dell’abuso alla luce della disciplina vigente ha inficiato l’ingiunzione sotto il profilo istruttorio e motivazionale. Rileva la particolarità della fattispecie: un edificio di cinque piani, in cui i terrazzi, pur previsti dal titolo, costituivano anche la copertura di locali rivelatisi abusivi.

La carenza nella qualificazione delle difformità come parziali invece che totali condiziona la possibilità di applicare correttamente il comma 2 dell’art. 34. In questa prospettiva va letto il riferimento alla fiscalizzazione dell’abuso, che di per sé non incide sulla legittimità dell’ingiunzione, ma attiene alla fase esecutiva dell’ordine di ripristino.

Da qui il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza di primo grado, con compensazione delle spese del grado per la particolarità delle questioni trattate.