Volumetria e loggiati nel Piano Casa: limiti inderogabili del d.m. 1444/1968 (Cons. Stato n. 5744 del 15.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina del c.d. Piano Casa non può derogare ai limiti inderogabili di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati fissati dal d.m. n. 1444 del 1968. Nel calcolo della volumetria massima assentibile devono essere computati l’androne, quale passaggio coperto a servizio esclusivo dei residenti non riconducibile alle tassative fattispecie di esclusione, e i terrazzi coperti chiusi su tre lati, qualificabili come loggiati. Il giudice amministrativo può discostarsi dalle risultanze della verificazione con adeguata motivazione e disporre nuovi accertamenti istruttori. Il regolamento edilizio tipo non è direttamente applicabile ai Comuni che non lo abbiano recepito.

Il Fatto

Una società acquirente di un immobile nel Comune di Scisciano ha ottenuto il permesso di costruire per la ristrutturazione edilizia mediante abbattimento, ricostruzione e ampliamento del 35% della volumetria esistente, ai sensi della disciplina regionale sul Piano Casa. Una proprietaria confinante ha impugnato il titolo, lamentando la perdita della visuale, la riduzione di luce e aria e il deprezzamento del proprio immobile.

Il TAR Campania, con sentenza n. 2107 del 2024, ha dichiarato improcedibili il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti, per sopravvenuta carenza di interesse, e ha accolto i secondi motivi aggiunti, annullando il permesso di costruire n. 34 del 2022 per violazione dei limiti di densità, altezza e distanza. Entrambe le parti hanno proposto appello, principale e incidentale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto confermato l’estromissione dei danti causa e dichiarato inammissibile l’intervento in appello del successore a titolo particolare, che avrebbe dovuto proporre gravame nei termini di decadenza.

Nel merito, la Sezione ha ribadito che il Piano Casa non può derogare ai limiti del d.m. n. 1444 del 1968, richiamando la Corte Costituzionale n. 217 del 2020. Con una superficie fondiaria di 511 mq e un indice di 5 mc/mq, il volume massimo realizzabile è di 2.555 mc. Nel computo va incluso l’androne, categoria non contemplata dalla disciplina locale e non riconducibile alle tassative esclusioni: non è di uso pubblico, non è volume tecnico e la sua superficie supera il 30% della superficie lorda del piano di maggiore estensione.

Anche gli spazi qualificati dall’appellante come terrazzi, in realtà chiusi su tre lati e coperti, integrano loggiati e concorrono alla volumetria, che risulta pari a 3.823,50 mc e dunque superiore al massimo consentito.

La Sezione ha inoltre escluso la diretta applicabilità del regolamento edilizio tipo ai Comuni che non lo abbiano recepito, richiamando le proprie Sez. IV n. 8426 del 2020 e Sez. IV n. 6715 del 2023. Infine, con riguardo all’appello incidentale, ha confermato la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001, come novellato dalla l. n. 120 del 2020, richiamando Sez. IV n. 2857 del 2025.