Area fabbricabile, la stima comunale è superabile con la prova contraria (Cass. civ. Sez. V n. 4705 del 21.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, ai fini della determinazione del valore imponibile di un’area fabbricabile, il giudice di merito non può esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata secondo i parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, con riguardo all’anno di imposizione. Le delibere con cui il Consiglio comunale determina periodicamente e per zone omogenee i valori venali hanno la funzione di limitare il potere di accertamento dell’ente: operano come presunzioni superabili con prova contraria e non vincolano il giudice. Se questi ritiene dimostrato che all’area non può attribuirsi il valore individuato dal Comune, può disattenderlo e procedere ad autonoma stima con i parametri di legge. L’interpretazione del contratto è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in legittimità salvo violazione dei canoni ermeneutici o motivazione inadeguata. In materia di ICI, l’art. 11, comma 2-bis, del d.lgs. n. 504 del 1992 non impone di esporre le ragioni del mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione: è onere del contribuente dedurre e provare la causa di esclusione.

Il Fatto

Il contribuente impugnava davanti alla CTP di Rieti cinque avvisi di accertamento IMU per le annualità dal 2013 al 2017, sostenendo il venir meno del presupposto d’imposta per effetto della cessione del diritto di uso delle aree a terzi in forza di un contratto del 2013 e di uno successivo del 2016.

La CTP accoglieva parzialmente il ricorso per il 2014, 2015, 2016 e 2017, escludendo il 2013 per difetto di tempestiva comunicazione della cessione. La CTR del Lazio rigettava sia l’appello principale del Comune sia quello incidentale del contribuente, confermando la qualificazione dei contratti come costitutivo-traslativi di un diritto d’uso e la congruità della base imponibile. Il Comune ricorreva per cassazione con due motivi; il contribuente resisteva con controricorso e proponeva ricorso incidentale articolato in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale è rigettato. Il primo motivo, con cui il Comune censurava la qualificazione dei contratti come traslativi di un diritto d’uso, è inammissibile e comunque infondato. Il ricorrente ha violato il principio di autosufficienza, limitandosi a riportare uno stralcio decontestualizzato del contratto del 2013, senza precisare in qual modo il giudice del merito si sia discostato dai canoni ermeneutici degli artt. 1362 ss. cod. civ..

La Corte ribadisce che l’interpretazione del contratto è accertamento in fatto riservato al giudice di merito: per sottrarsi al sindacato di legittimità non deve essere l’unica possibile, ma una delle possibili e plausibili. Non è ammissibile la critica che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già esaminati. La CTR non si è fermata al nomen juris, ma ha valorizzato le modalità di uso e godimento dei terreni, coerenti con un diritto reale d’uso, la cui differenza rispetto al diritto personale di godimento risiede nell’ampiezza e illimitatezza del primo.

Il secondo motivo principale è parimenti inammissibile: non attinge la ratio decidendi, poiché la CTR non ha riconosciuto un’esenzione in presenza di affitto a terzi, bensì ha qualificato il contratto come costitutivo-traslativo di un diritto d’uso, con applicazione dell’art. 9 del d.lgs. n. 23/2011 quanto al legittimato passivo. Né, essendosi in presenza di una doppia conforme, è prospettabile un vizio motivazionale.

Il terzo motivo del ricorso incidentale è fondato e travolge l’esito del giudizio. La CTR ha reso una motivazione apparente sul quantum della debenza: dopo aver definito “apprezzabile” la stima prodotta dal contribuente, si è limitata a sostenere genericamente che essa non teneva conto dei provvedimenti comunali. La Corte riafferma che le delibere consiliari sui valori venali delle aree operano come fonti di presunzione analoghe al redditometro, ammettono prova contraria e possono essere disattese dal giudice, che procederà ad autonoma stima secondo i parametri di legge.

Gli altri motivi incidentali restano assorbiti. I primi due sono inammissibili; il quinto, sulla compensazione parziale delle spese, e il quarto restano assorbiti nell’accoglimento del terzo. La sentenza è cassata in parte qua, con rinvio alla Commissione tributaria di giustizia di secondo grado del Lazio in differente composizione, anche per le spese. La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.