Imposte ipo-catastali e categoria F/4 rilevante al momento del rogito (Cass. civ. Sez. V n. 16946 del 19.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte ipotecaria e catastale, l’unico criterio oggettivo per individuare la natura strumentale (per natura) dell’immobile ceduto è la categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento. L’attribuzione del bene alla categoria F/4, censimento fittizio e transeunte riferito a immobili in corso di definizione, preclude ogni riferimento alle precedenti categorie C e D: non può ipotizzarsi una sopravvivenza della classificazione originaria, che sterilizzerebbe la funzione della categoria F/4 e legherebbe la tassazione a una consistenza dei beni non più esistente. Restano irrilevanti la non ultimazione dei lavori e la dimostrazione della ristrutturazione in corso. Accertata la natura non strumentale del bene, la cessione sconta le imposte ipo-catastali in misura fissa in applicazione del principio di alternatività con l’IVA.

Il Fatto

Una società cedeva un complesso immobiliare in corso di ristrutturazione, già censito nelle categorie alberghiere e destinato a essere trasformato in unità abitative indipendenti. Al momento del rogito gli immobili risultavano classificati in categoria F/4.

L’Agenzia delle Entrate, valorizzando il precedente accatastamento nelle categorie C e D, qualificava i beni come strumentali per natura e applicava le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. La società impugnava la pretesa, sostenendo la natura non strumentale dei cespiti in quanto non ultimati. La Commissione tributaria regionale aderiva alla tesi dell’Ufficio, ritenendo dirimente l’assenza di un cambio di destinazione d’uso e il precedente classamento. La società ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dall’art. 10, primo comma, num. 8-ter, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, che esenta da IVA le cessioni di fabbricati strumentali non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. A questa categoria si collegano, per l’imposta ipotecaria proporzionale del 3%, l’art. 1-bis della Tariffa allegata al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 e, per l’imposta catastale del 10 per mille, l’art. 10, comma 1, d.lgs. n. 347/1990. Le stesse disposizioni richiamano i beni strumentali anche se assoggettati ad IVA.

Il discrimine decisivo è dunque la verifica della natura strumentale per natura del bene. La Corte richiama la propria giurisprudenza, secondo cui l’unico criterio oggettivo è la classificazione catastale al momento del trasferimento, restando irrilevante l’esistenza di un progetto di trasformazione, perché nulla garantisce che sia realizzato e determini un nuovo classamento (Cass. n. 30157 del 2017 e n. 22765 del 2016; Cass. Sez. V n. 4074 del 2020; Cass. Sez. T. n. 7962 del 2022).

La peculiarità del caso è la categoria F/4 del complesso al momento dell’atto. Il censimento in F/4 indica uno stato dei beni in corso di trasformazione e una categoria in corso di definizione: la consistenza dei cespiti non è più quella precedente. Non può quindi ammettersi la sopravvivenza delle categorie C e D, che erano divenute non più corrispondenti alla classificazione effettiva del bene.

La Corte non condivide la tesi dell’Agenzia e del giudice regionale, che avevano ancorato la tassazione alle categorie pregresse. Applicare le precedenti categorie significherebbe attribuire loro efficacia ultrattiva, superata dalla nuova classificazione in F/4 sussistente al momento della vendita. Non occorre, ai fini che occupano, una classificazione catastale certa e definitiva: conta stabilire se la vendita abbia avuto a oggetto beni strumentali o meno, per stabilire se operino le imposte fisse o quelle proporzionali.

Ne segue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, per l’accertamento di fatto sulla natura strumentale o meno dei beni al momento del rogito, tenendo conto della categoria F/4 e applicando il relativo regime di tassazione.