Permesso di costruire in area parzialmente urbanizzata: obbligo di istruttoria puntuale (TAR Puglia n. 1395 del 21.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire fondato esclusivamente sull’assenza dello strumento urbanistico attuativo è illegittimo quando l’area interessata risulti già in parte edificata e servita da opere di urbanizzazione. In tale ipotesi intermedia, tra lotto intercluso e area inedificata, l’Amministrazione è tenuta a svolgere un’istruttoria puntuale volta ad accertare in modo analitico la consistenza dell’edificato e la fruibilità delle urbanizzazioni primarie e secondarie. Solo all’esito di tale verifica il Comune può stabilire se permanga la necessità del piano attuativo prima del rilascio del titolo. L’omessa valutazione integra carenza di istruttoria e difetto di motivazione del provvedimento di diniego.

Il Fatto

I ricorrenti hanno impugnato la nota con cui il Dirigente del Settore attività produttive e SUAP del Comune di Oria ha negato il permesso di costruire per la realizzazione di un edificio commerciale destinato a media struttura di vendita di tipo M2. Il diniego si fondava sul parere negativo del Settore tecnico, secondo cui l’Insula C10 era priva di strumento urbanistico di secondo livello, non essendo stato realizzato alcun piano di lottizzazione.

I ricorrenti hanno sostenuto che l’area era già parzialmente edificata alla data di approvazione del Piano di Fabbricazione e che il comparto era dotato delle opere di urbanizzazione. Con motivi aggiunti hanno inoltre contestato il silenzio serbato dal Comune sull’istanza di approvazione del Piano Quadro.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama l’orientamento secondo cui il convenzionamento che correda un piano urbanistico presuppone l’equa ripartizione degli utili e degli oneri connessi all’urbanizzazione. Quando la zona è in gran parte già edificata, richiedere necessariamente lo strumento convenzionato finisce per applicare una norma svuotata di contenuto (TAR Puglia Lecce, Sez. I, n. 1061 del 2024).

Viene richiamato anche il principio per cui, nelle situazioni intermedie di territorio già più o meno urbanizzato, la mancanza dello strumento attuativo non può essere invocata da sola a fondamento del diniego: l’Amministrazione deve condurre adeguata istruttoria sullo stato di urbanizzazione e sulle prescrizioni di zona (Cons. Stato, Sez. IV, n. 8544 del 2021).

Nel caso concreto il Tribunale ritiene comprovato, perché sostanzialmente pacifico, che l’Insula C10 sia già in parte edificata e interessata da opere di urbanizzazione. Si configura quindi la c.d. ipotesi intermedia, che imponeva un’accertamento analitico delle condizioni complessive dell’edificato e della consistenza delle infrastrutture.

Il Collegio sottolinea la difficoltà oggettiva di perfezionare uno strumento esecutivo in un’area già parzialmente edificata, i cui proprietari non hanno interesse a partecipare al piano, e rileva l’inerzia del Comune nella predisposizione degli accordi quadro previsti dallo strumento di pianificazione. L’Amministrazione, invece, si è limitata ad affermare apoditticamente l’insussistenza dei presupposti per l’edificazione diretta.

Da qui l’accoglimento del ricorso introduttivo, con annullamento del provvedimento per carenza di istruttoria e difetto di motivazione, e l’obbligo per il Comune di rideterminarsi. I motivi aggiunti sono dichiarati improcedibili per carenza di interesse. Spese compensate.