Sanzione art 37 TU Edilizia non moltiplicabile per singole unità (Cons. Stato n. 4472 del 04.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La decadenza del permesso di costruire per decorso del termine di ultimazione ha fondamento legale, ma richiede un accertamento dell’Amministrazione di natura dichiarativa, che non deve assumere la forma di un atto autonomo e formalmente distinto, dovendosi avere riguardo al contenuto effettivo e alla portata dispositiva degli atti, a prescindere dal nomen iuris. La S.C.I.A. relativa al solo recupero abitativo dei sottotetti non costituisce variante essenziale del permesso originario né determina la proroga automatica del termine di ultimazione dell’intero intervento. Le opere di completamento di un intervento unitario, realizzate dopo la scadenza del titolo, soggiacciono al regime della S.C.I.A. e non a quello dell’edilizia libera. La sanzione dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 si commisura al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile; illegittima la moltiplicazione del minimo edittale per ciascuna unità o porzione immobiliare in assenza di motivazione sull’incidenza delle opere sul valore dei beni e sulla pluralità degli illeciti.

Il Fatto

Una società ottiene dal Comune un permesso di costruire per un intervento di sostituzione edilizia consistente nella demolizione di un immobile e nella ricostruzione di un complesso residenziale e commerciale. Il titolo viene prorogato due volte; con il secondo atto di proroga l’Amministrazione attesta il completamento della struttura portante, della copertura e delle tamponature e riconduce le opere residue al regime della S.C.I.A. ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001, individuando il termine finale di efficacia nel 29 giugno 2022.

Nel corso dei lavori la società presenta una S.C.I.A. per il recupero abitativo dei sottotetti e due S.C.I.A. in variante; a ridosso della scadenza trasmette la comunicazione di fine lavori con contestuale C.I.L. per pretese opere di edilizia libera. Il Comune, all’esito di sopralluogo, contesta la non corrispondenza della comunicazione allo stato dei luoghi e, concluso il procedimento sanzionatorio, irroga la sanzione pecuniaria dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 per opere eseguite dopo la scadenza del titolo e in assenza di S.C.I.A. Il TAR respinge il ricorso; la società appella.

La Motivazione della Corte

Il Collegio delimita l’oggetto del giudizio alla sola legittimità del provvedimento sanzionatorio, escludendo dal thema decidendum la conformità urbanistica del compendio e le vicende successive relative ai lavori di completamento e all’agibilità.

Sul primo motivo, il Consiglio di Stato richiama l’art. 15, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 e la giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2851 del 2024 e n. 4391 del 2024): la decadenza opera di diritto, ma il relativo accertamento è dichiarativo e non costitutivo. Esso non richiede un atto autonomo, rilevando il contenuto sostanziale e gli effetti dell’azione amministrativa. Le note del 9 maggio e del 25 giugno 2024, pur inserite nel procedimento sanzionatorio, hanno espressamente affermato la cessazione dell’efficacia del titolo al 29 giugno 2022, hanno instaurato il contraddittorio e sono state poste a fondamento del provvedimento conclusivo, tempestivamente impugnato. Assume rilievo dirimente che quest’ultimo richiami e presupponga quella sequenza procedimentale.

Sul secondo motivo, la Corte esclude che la S.C.I.A. del 2020 potesse differire il termine di ultimazione. La qualificazione dell’atto non dipende dalla denominazione usata nella modulistica, ma dal contenuto sostanziale dell’intervento, dagli elaborati e dalla portata delle opere assentite. La segnalazione riguardava solo il recupero abitativo dei sottotetti e non l’intero complesso; non integrava quindi né una S.C.I.A. alternativa né una variante essenziale, che presuppone una modificazione idonea a incidere sui parametri qualificanti dell’intervento. La proroga, inoltre, richiede ex art. 15 una richiesta anteriore alla scadenza e un provvedimento motivato, nella specie mancante.

Sul terzo motivo, il Collegio afferma il criterio funzionale e unitario: le opere contestate costituivano il completamento di un intervento di rilevanti dimensioni, non autonomi interventi di finitura. Dopo la scadenza del titolo trova applicazione l’art. 15, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, che impone il nuovo permesso salvo che le opere residue siano realizzabili mediante S.C.I.A.; non è consentito ricondurle all’edilizia libera perché, isolate, consistano in finiture o impianti. La C.I.L. non ha efficacia legittimante, essendo fondata su una rappresentazione dei luoghi contestata dall’Amministrazione.

Sul quarto motivo, relativo alla quantificazione, la Corte accoglie l’appello. L’art. 37, comma 1, individua quale criterio primario il triplo dell’aumento del valore venale; la soglia minima di euro 1.032,00 opera come limite inferiore e non abilita la sostituzione del criterio legale con la moltiplicazione automatica del minimo per ciascuna porzione catastale, in difetto di motivazione sulla pluralità degli illeciti e sull’incidenza delle opere. Il Comune aveva applicato il minimo frazionatamente a 52 autorimesse, 12 depositi, 13 corti comuni, 2 corti comuni/vani scala e a una quota percentuale delle unità, fino a euro 92.518,80. Il provvedimento è quindi annullato nei soli limiti della determinazione dell’importo, con salvezza delle ulteriori determinazioni amministrative; spese del doppio grado integralmente compensate.