Pertinenze demaniali e valenza turistica, canone rideterminato anche per opere del concessionario (Cons. Stato n. 7380 del 18.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di canoni demaniali marittimi, la distinzione tra opere esistenti anteriormente al rilascio della concessione e opere realizzate o modificate successivamente non opera in via automatica. Essa presuppone che l’amministrazione abbia verificato, in concreto, quali pertinenze siano state incamerate allo Stato per effetto della cessazione del precedente rapporto. Quando l’atto di rinnovo della concessione comprova l’avvenuta acquisizione delle pertinenze e le superfici ivi indicate coincidono con quelle poste a base del calcolo, legittimamente il canone viene determinato applicando i valori OMI a tutte le pertinenze esistenti, anche a quelle mantenute o potenziate dal concessionario. Il giudice amministrativo non può rilevare d’ufficio vizi dell’accertamento della alta valenza turistica non dedotti con specifico motivo di ricorso: per i profili non impugnati l’atto diviene inoppugnabile e il rapporto si esaurisce.

Il Fatto

La società concessionaria di uno stabilimento balneare sul litorale di Roma Capitale impugnava davanti al TAR Lazio gli ordini di introito relativi ai canoni demaniali per gli anni 2018, 2019 e 2020, rideterminati in misura sensibilmente superiore rispetto al canone originario. Il ricorso principale e i motivi aggiunti censuravano il difetto di istruttoria e di motivazione, la mancata comunicazione di avvio del procedimento e l’illegittimo inquadramento dell’area come ad alta valenza turistica, oltre all’errata qualificazione delle opere come pertinenze demaniali.

Il TAR accoglieva in parte il ricorso, uniformandosi a un precedente della Settima Sezione e condannando Roma Capitale a rideterminare i canoni in contraddittorio con la società. Il Comune proponeva appello, contestando la ricostruzione delle pertinenze e l’estensione degli effetti dell’annullamento della classificazione turistica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo muovendo dall’art. 1, comma 251, legge n. 296/2006, che ha introdotto la distinzione tra aree ad alta e normale valenza turistica, e dagli artt. 29 e 49 cod. nav., che regolano pertinenze demaniali e sorte delle opere non amovibili alla cessazione della concessione. Richiama quindi la sentenza n. 129 del 4 gennaio 2023, che aveva distinto tra rinnovo e proroga della concessione.

La Corte ritiene però che quella distinzione non trovi applicazione nel caso concreto. La sentenza n. 4560 del 22 maggio 2024, resa tra le stesse parti per le annualità pregresse, ha già accertato che la concessione del 2006 richiama un’area occupata da pertinenze demaniali le cui misure coincidono con quelle utilizzate dall’amministrazione per il calcolo. Non sussistono quindi i presupposti di fatto per applicare il criterio della distinzione temporale tra opere.

La Corte aggiunge che il canone va riferito al valore attuale e alle potenzialità economiche dell’area concessa, non agli investimenti autonomamente decisi dal concessionario. La concessione in uso esclusivo di area pubblica si distingue dal diverso rapporto di concessione di costruzione e gestione, riconducibile alla disciplina degli appalti.

Quanto alla valenza turistica, il Collegio rileva che la società aveva contestato soltanto la competenza del Municipio, senza censurare le modalità dell’istruttoria. Il TAR ha quindi esteso un giudicato in realtà insussistente, esaminando profili mai introdotti e imponendo obblighi conformativi non corrispondenti al petitum. Per gli aspetti non lambiti dai motivi, richiamata l’Adunanza plenaria n. 11 del 20 dicembre 2017, l’atto è inoppugnabile.

L’appello è pertanto accolto e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado è integralmente respinto, con compensazione delle spese del doppio grado.