Sanatoria e falsa rappresentazione dello stato legittimo impediscono la doppia conformità (Cons. Stato n. 8365 del 28.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di accertamento di conformità è legittimo quando l’istanza di sanatoria contenga una falsa rappresentazione dello stato legittimo dell’opera. Il presupposto della doppia conformità richiesto dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 presuppone una descrizione fedele, completa e puntuale delle opere da regolarizzare. La dichiarata inefficacia della variante in corso d’opera, divenuta inoppugnabile, non può essere superata dalla successiva domanda di sanatoria, che fondandosi sulla stessa rappresentazione resta viziata. L’esclusione dal computo della SUL dei locali seminterrati opera solo nei limiti e con i requisiti fissati dallo strumento urbanistico, non in virtù della sola destinazione a autorimessa o cantina.

Il Fatto

Una società realizza nel Comune di Carrara un complesso immobiliare composto da quattro corpi di fabbrica, previa convenzione urbanistica e permesso di costruire. Per l’edificio oggetto della controversia vengono rilasciati un secondo titolo edilizio e due varianti in corso d’opera nel 2013. Il Comune rileva modifiche alla sagoma, un incremento di SUL da disinterramento del piano seminterrato e un diverso numero di unità abitative rispetto a quelle dichiarate. Con una prima ordinanza dispone la sospensione dei lavori, poi archivia la prima variante; con una seconda ordinanza dichiara inefficace la seconda variante e formula il preavviso di rigetto sull’istanza di sanatoria presentata nel 2015.

La domanda di accertamento di conformità viene definitivamente respinta nel 2018. La società e il suo legale rappresentante impugnano il diniego e gli atti presupposti. Il TAR Toscana dichiara tardive le censure avverso i provvedimenti del 2015 e 2016 e respinge nel merito le doglianze sul diniego. Propongono appello, rinunciando al terzo motivo di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Cons. Stato prende anzitutto atto della rinuncia espressa al terzo motivo, con formazione del giudicato interno sul relativo capo della sentenza di primo grado. L’appello è quindi scrutinato negli altri motivi, che il Collegio ritiene infondati, segnalandone la genericità per la mera riproposizione delle difese di prime cure.

Il nucleo argomentativo riguarda l’assunto secondo cui la domanda di sanatoria del 2015 “supererebbe” gli effetti dei provvedimenti di archiviazione e di dichiarazione di inefficacia delle varianti. La Corte ritiene l’argomento irrilevante: la domanda di sanatoria, al pari della variante del 2013, reca una falsa rappresentazione dello stato legittimo. Le difformità del fabbricato rispetto agli elaborati grafici su cui si fondava anche la sanatoria sono state accertate in sede di sopralluogo.

L’ordinanza n. 27 del 12 gennaio 2016 ha disposto l’inefficacia e l’archiviazione della variante per falsa dichiarazione del progettista sulla sagoma e sul numero delle unità immobiliari, oltre che per omessa annotazione dell’aumento di SUL conseguente al disinterramento. Tale provvedimento, immediatamente lesivo, non è stato impugnato entro il termine decorrente dalla notifica del 21 gennaio 2016 ed è divenuto inoppugnabile. Il diniego del 2018 si fonda proprio su questo presupposto.

La Corte esamina poi la relazione tecnica e le controdeduzioni prodotte in sede procedimentale. Il tecnico ha dichiarato che il progetto rispecchia “esattamente” lo stato attuale dell’edificio, omettendo però l’innalzamento che ha modificato la sagoma e le modifiche al terrapieno. Quanto all’art. 20 delle n.t.a., il Collegio osserva che la disposizione non riporta la misura dell’altezza indicata nella relazione e non consente di escludere dal computo della SUL i locali seminterrati solo perché destinati a cantina o autorimessa: l’allegato A esclude le cantine solo se “locali totalmente interrati”.

In definitiva, non risulta provata né in sede procedimentale né in sede processuale la veridicità e completezza delle rappresentazioni. Le difformità accertate hanno determinato una variazione di sagoma e un incremento di SUL non consentiti, circostanza che esclude il presupposto della doppia conformità. La Corte conferma quindi il rigetto e condanna gli appellanti alle spese del grado.