Sottotetto non è volume tecnico e autotutela edilizia non richiede comparazione (Cons. Stato n. 9244 del 18.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il sottotetto munito di altezza utile (m 2,20 al colmo e m 1,30 in gronda) e di finestra è idoneo all’uso residenziale e non integra il volume tecnico, con la conseguenza che la sua sopraelevazione è computabile ai fini della cubatura e soggiace ai divieti del piano attuativo del centro storico. L’annullamento in autotutela del permesso a costruire costituisce esercizio di potere discrezionale che non richiede alcuna comparazione con altri abusi edilizi non repressi, né la repressione è impedita dal mero decorso del tempo o dall’affidamento del privato quando l’opera è sostanzialmente abusiva. La fiscalizzazione dell’abuso ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001 presuppone l’impossibilità della riduzione in pristino, che deve essere allegata e provata dal privato, non essendo sufficiente la mera prospettazione di difficoltà tecniche.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità abitativa nel centro storico di Aversa otteneva nel 2011 il permesso a costruire per la sostituzione del sottotetto con un tetto ventilato e coibentato. Il Comune annullava in autotutela il titolo, ritenendo che la sopraelevazione contrastasse con le norme del Piano di Recupero del centro storico, che ammettono solo interventi di risanamento conservativo senza aumento di cubatura né modifica di sagome e prospetti. Il proprietario impugnava il provvedimento e chiedeva una variante con sanatoria delle opere non demolibili.

Il Comune respingeva la sanatoria e confermava l’annullamento, integrando la motivazione. Rilasciava poi un nulla osta per la messa in sicurezza e la parziale demolizione, che in seguito ritirava. Il TAR Campania respingeva il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti; il proprietario proponeva appello, resistito dal Comune e da un vicino intervenuto per la lesione della servitù di veduta.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la qualificazione dell’intervento. Il sottotetto, per le sue dimensioni e la presenza di una finestra, è predisposto a un possibile utilizzo residenziale: non è dunque volume tecnico indifferente al carico urbanistico. La relazione tecnica allegata alla richiesta di permesso non descriveva le modalità esecutive né motivava la necessità di sopraelevare la linea di gronda, vietata dalle norme di attuazione che impongono l’immodificabilità delle sagome e dei prospetti degli immobili tradizionali. Il restauro conservativo e la ristrutturazione edilizia, secondo l’art. 15 delle N.T.A. del Piano di Recupero, devono attuarsi senza incrementi di volume.

Quanto alla disparità di trattamento rispetto ad altri interventi tollerati, il Collegio rileva che l’inerzia dell’amministrazione su illeciti altrui non rende illegittima l’autotutela. L’ordinanza di demolizione è atto vincolato, privo di margini di discrezionalità e di necessità di comparazione tra interesse pubblico e privato. Il tempo trascorso non consuma il potere repressivo né fonda alcun legittimo affidamento.

Il Consiglio esclude poi la fiscalizzazione dell’abuso. L’art. 38 d.P.R. n. 380/2001 consente di evitare la demolizione solo quando la riduzione in pristino sia impossibile o non siano rimovibili i vizi procedurali. L’affidamento del privato rileva come limite solo se l’opera non è sostanzialmente abusiva. Il Comune non ha ravvisato ragioni ostative alla riduzione in pristino, mentre l’appellante non ha fornito prova delle conseguenze tecniche prospettate.

Sul termine ragionevole, la Corte applica i principi dell’art. 21-nonies l. n. 241/1990 e dell’Adunanza Plenaria n. 8 del 2017: il mero decorso del tempo non consuma il potere, l’onere motivazionale può attenuarsi per la rilevanza degli interessi tutelati, ma l’amministrazione deve esternare un interesse pubblico concreto e attuale, diverso dal puro ripristino della legalità. Nel caso di specie le opere erano state sospese e non ultimate, sicché l’interesse al ripristino restava attuale. L’appello è respinto, con condanna alle spese del doppio grado.