Sanatoria edilizia: onere probatorio sulla consistenza del fabbricato preesistente (Cons. Stato n. 7573 del 16.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In sede di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 il principio di prova offerto dall’interessato sull’epoca di realizzazione di un manufatto risalente vale a dimostrare l’esistenza del fabbricato, non anche la sua consistenza originaria. Quest’ultima costituisce presupposto indefettibile per ricondurre l’intervento al rinnovo con demolizione e ricostruzione degli edifici preesistenti in zona agricola. Il temperamento dell’onere probatorio, elaborato dalla giurisprudenza in presenza di obiettive difficoltà di ricostruzione, non opera quando il quadro probatorio resta frammentario e impedisce in radice la verifica postuma della conformità urbanistica. Le dichiarazioni rese dall’istante nella domanda di sanatoria hanno valore confessorio sulla natura dell’intervento. La questione relativa all’epoca del manufatto, sollevata dagli stessi ricorrenti a fondamento delle proprie tesi, è legittimamente esaminata dal giudice in ossequio all’art. 112 cod. proc. civ.

Il Fatto

I proprietari di un terreno in zona agricola realizzavano, in assenza di titolo, un manufatto seminterrato in blocchetti di laterizio, accertato dai tecnici comunali nel gennaio 2008 e proseguito nei mesi successivi. Il Comune ingiungeva la demolizione e respingeva una prima istanza di accertamento di conformità. Due ricorsi avverso i provvedimenti sanzionatori venivano dichiarati perenti.

Nel maggio 2013 gli interessati presentavano una nuova domanda ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, qualificando l’opera come ristrutturazione di un fabbricato rurale preesistente e invocando l’art. 55, comma 3, della legge regionale n. 38/1999, che consente il rinnovo degli edifici esistenti in zona agricola. Il Comune respingeva l’istanza sul rilievo del mancato rispetto della superficie minima del lotto ex art. 55, comma 7. Il TAR Lazio rigettava il ricorso; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la valutazione probatoria del primo giudice. Gli elementi offerti dagli appellanti — estratto di mappa del 1934, atto di compravendita del 2005 e perizia giurata — dimostrano l’esistenza di un fabbricato rurale sul mappale, ma non consentono di risalire alla sua consistenza originaria. L’estratto catastale non reca dati precisi; il titolo di acquisto menziona solo un «piccolo fabbricato rurale semidiruto»; la perizia riconosce l’impossibilità di ricostruire la pianta e l’assenza di dati sull’altezza del rudere.

Il Collegio esclude l’operatività del temperamento dell’onere probatorio invocato dagli appellanti. Il principio di prova vale a dimostrare l’esistenza del fabbricato all’entrata in vigore della legge regionale n. 38/1999, non la consistenza necessaria per ricondurre l’opera al rinnovo ex art. 55, comma 3. La verifica postuma della conformità urbanistica resta così impedita in radice.

Infondata è la censura di integrazione della motivazione. Il diniego si fonda sul requisito del lotto minimo ex art. 55, comma 7, ma l’epoca del manufatto è stata introdotta dagli stessi ricorrenti a sostegno delle proprie tesi; il suo esame risponde all’art. 112 cod. proc. civ. Alle dichiarazioni rese nell’istanza di sanatoria — che descriveva la «realizzazione di un manufatto seminterrato» e non una ristrutturazione — va riconosciuto carattere confessorio. Il corredo fotografico del verbale del febbraio 2008 documenta un consistente sbancamento e la creazione ex novo di strutture murarie, senza alcuna preesistenza riconoscibile.

Irrilevante è il richiamo alla zona omogenea C di espansione, poiché il diniego si fonda su una ragione diversa, non censurata. Quanto all’omessa comunicazione ex art. 7 della legge n. 241/1990, opera la sanatoria processuale ex art. 21-octies, comma 2. L’appello è respinto, con condanna degli appellanti alle spese.