Mutamento di destinazione d’uso sempre ammesso salvo condizioni specifiche nel piano (TAR Toscana n. 1904 del 12.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il comma 1-ter dell’art. 23-bis del d.P.R. n. 380/2001 rende sempre ammesso il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali ivi indicate, per la singola unità immobiliare ubicata nelle zone A), B) e C) di cui al d.m. n. 1444/1968, ferma restando la facoltà degli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Tali condizioni devono essere specifiche e non possono essere desunte implicitamente dagli strumenti urbanistici vigenti, perché la disciplina novellata del Testo unico prevale sulle previsioni restrittive o impeditive in essi contenute. La scadenza del vincolo convenzionale di destinazione ricettiva fa venir meno ogni restrizione, compresa quella di gestione unitaria del compendio, e restituisce al proprietario le facoltà dominicali consentite dall’ordinamento. La nuova SCIA che introduce sopravvenienze di fatto o di diritto o differenti prospettazioni non è mera reiterazione dell’istanza già inibita e non rende inammissibile l’impugnazione dell’atto che la annulla in autotutela.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di una unità immobiliare ricompresa in un più ampio compendio a destinazione residenza turistica alberghiera, sottoposto a un vincolo convenzionale ventennale di destinazione ricettiva ormai scaduto. Nel 2024 presenta una prima SCIA per il mutamento di destinazione d’uso da ricettivo a residenziale; il Comune la inibisce con atto del 25.10.2024, ritenendo carenti i requisiti minimi di superficie e operante il divieto dell’art. 86 del regolamento urbanistico.

Dopo una seconda SCIA, relativa all’ampliamento della superficie utile dell’unità e non opposta, la società deposita una terza SCIA fondata sull’art. 23-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 69/2024. Il Comune, non esercitato tempestivamente il controllo ordinario, annulla la SCIA in via di autotutela con provvedimento del 24.11.2025. La società impugna tale atto davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Comune eccepisce in via preliminare l’inammissibilità del ricorso, perché l’atto del 24.11.2025 sarebbe meramente confermativo del divieto già impartito nel 2024. Il Collegio respinge l’eccezione: la reiterazione della SCIA è ammissibile nei limiti in cui è consentita la rinnovazione delle istanze denegate, con il conseguente insorgere di un nuovo obbligo di provvedere (TAR Friuli Venezia Giulia n. 386/2016).

La rinnovazione è possibile quando la nuova istanza non costituisce pura riproduzione della precedente ma contiene elementi di novità (Cons. Stato Ad. Plen. n. 7/2006), consistenti in sopravvenienze di fatto o di diritto o anche in prospettazioni differenti (Cons. Stato n. 5099/2017; Cons. Stato n. 1779/2021). Nel caso concreto la nuova SCIA riguarda un’unità ampliata e soprattutto introduce nuove prospettazioni in diritto basate sul comma 1-ter dell’art. 23-bis, idonee a superare l’ostacolo opposto dal regolamento urbanistico.

Nel merito il motivo è fondato. La norma consente il mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare tra le categorie funzionali richiamate, salva la facoltà degli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni. Secondo la giurisprudenza condivisa, tali condizioni devono essere specifiche e non desumibili implicitamente dagli strumenti vigenti, poiché la disciplina novellata prevale sulle previsioni restrittive in essi contenute (TAR Bari n. 553/2025).

Non convince la tesi del Comune secondo cui l’unità non sarebbe una “singola unità immobiliare” perché porzione di un complesso unitario e inscindibile. Con la scadenza dell’obbligo convenzionale ventennale vengono meno tutti i vincoli derivanti da quella previsione, compreso quello inerente la gestione unitaria. Il proprietario può quindi mutare la destinazione in blocco, conservarla in parte frazionando il compendio o esercitare tutte le facoltà dominicali consentite dall’ordinamento.

L’accoglimento di tale censura inficia i presupposti di diritto dell’atto impugnato e assorbe i restanti motivi sull’autotutela. Il ricorso è accolto e il provvedimento annullato, con condanna del Comune alle spese di lite liquidate in euro 4.000 oltre IVA e c.p.a., al rimborso del c.u. e con esecuzione della sentenza da parte dell’autorità amministrativa.