Opere su area vincolata sempre variazioni essenziali anche se non tipizzate (TAR Lazio n. 15010 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le difformità dal titolo edilizio realizzate su un immobile ricadente in area sottoposta a vincolo idrogeologico costituiscono variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, nel testo ratione temporis vigente, e vanno considerate eseguite in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli artt. 31 e 44. La qualificazione opera anche quando l’intervento, in assenza di vincolo, non integrerebbe gli estremi della variazione essenziale secondo i criteri ordinari. L’ordine di riduzione in pristino e la sanzione pecuniaria sono pertanto legittimi. Non integra edilizia libera l’imbocco in fognatura realizzato con attraversamento della muratura e riuso di un preesistente foro di drenaggio per finalità diverse: si tratta di intervento con incidenza permanente sulla conformazione dei luoghi, che richiede autonomo titolo edilizio.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un immobile compreso in un complesso condominiale, incarica un tecnico di modificare l’impianto fognario esistente. L’intervento prevede una parte interrata su suolo pubblico e un tratto verticale esterno con passaggio della tubazione su un muraglione. Nella notte del 1° dicembre 2023 una porzione del muraglione, per circa dieci metri lineari, crolla.

A seguito del sopralluogo, Roma Capitale contesta una sostanziale differenza di esecuzione dell’imbocco in fogna rispetto al progetto assentito, avvia il procedimento di disciplina edilizia e adotta l’ingiunzione di pagamento di 5.000,00 euro con ordine di rimozione del manufatto. La ricorrente impugna la determinazione deducendo l’inapplicabilità della sanzione regionale, il difetto di legittimazione passiva, il travisamento dei fatti sul nesso causale con il crollo e la contraddittorietà con un successivo provvedimento condominiale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo. La descrizione dell’intervento contenuta negli atti, non contestata, dimostra che l’opera integra il mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito ex art. 31, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001. Il progetto prevedeva una tubazione interrata in PVC e un tratto verticale a vista adiacente allo sperone angolare, senza interferenze né forature. In concreto la conduttura attraversava la muratura e il pozzetto era collocato in posizione angolare dello sperone crollato.

Determinante è il regime delle aree vincolate. L’art. 32, comma 3, primo periodo, del testo unico impone di considerare le variazioni essenziali come eseguite in totale difformità quando riguardano immobili in area vincolata. Il Collegio richiama Consiglio di Stato sez. I, 21/07/2025, n. 744: su area vincolata le difformità dal titolo, quale che ne sia la consistenza, sono ricondotte a variazioni essenziali, e non ricorrono mai gli estremi della parziale difformità ex art. 34. Il secondo periodo dello stesso comma, nel testo anteriore alla soppressione operata dal d.l. n. 69/2024, convertito dalla l. n. 105/2024, equiparava ope legis alle variazioni essenziali ogni intervento difforme su immobile vincolato.

Il Tribunale esclude poi che manchi un titolo cui rapportare la difformità. L’OSP temporanea e il nulla osta ACEA non esauriscono il perimetro dell’intervento. L’opera eseguita non è la mera collocazione di una conduttura esterna, ma un insieme di interventi edilizi con modifica permanente dello stato dei luoghi: riuso del foro di drenaggio per finalità diverse e realizzazione di opere di rinforzo in calcestruzzo incidenti sulla struttura muraria. Opere che avrebbero richiesto autonomo titolo edilizio.

Quanto all’edilizia libera, il Collegio richiama l’art. 3, comma 1, lett. a), del testo unico e il glossario del d.m. 2 marzo 2018. La fattispecie non è riconducibile alla mera riparazione o sostituzione della rete fognaria: l’intervento ha inciso in modo permanente sulla conformazione dei luoghi e si qualifica come ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di titolo, o in totale difformità da quello assentito.

Il difetto di legittimazione passiva è smentito dagli atti: nulla osta, istanza di occupazione e progetto risultano riferiti alla ricorrente, unica committente dell’opera complessiva. I rapporti interni con il condominio attengono alla sfera privatistica. Il terzo motivo è superato per tabulas: la sentenza TAR Lazio n. 2161/2021 riguardava fenomeni di degrado da vetustà e conferma che gli obblighi manutentivi gravano sui privati, non sul Comune. Quanto alla dedotta contraddittorietà con la successiva d.d. del 09.05.2024, i provvedimenti hanno oggetti distinti: l’uno impone ai condomini verifiche e messa in sicurezza, l’altro reprime l’abuso edilizio; l’eventuale concorso di cause non incide sull’ordine di demolizione.