Deducibilità interessi passivi su aperture di credito garantite da ipoteca (Cass. civ. n. 34424/2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IRES, prima della modifica di cui all’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147 del 2015, l’integrale deducibilità degli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non richiede la prevalenza dell’attività di locazione né la qualifica di società immobiliare di gestione. La nozione di «finanziamenti garantiti da ipoteca» include anche l’apertura di credito in conto corrente.

Il Fatto

La società ricorrente, attiva nel settore immobiliare e nella locazione, ha dedotto integralmente gli interessi passivi corrisposti su contratti di finanziamento garantiti da ipoteca per gli anni 2008 e 2010, ai sensi dell’art. 1, comma 36, l. n. 244/2007. L’Agenzia delle Entrate ha disconosciuto la deducibilità, emettendo avvisi di accertamento per rettifica della perdita e recupero a tassazione, ritenendo inapplicabile il regime agevolativo per difetto dei presupposti soggettivi (attività di locazione non prevalente) e oggettivi (finanziamenti come aperture di credito, non mutui). La CTP e la CTR hanno rigettato i ricorsi della contribuente, confermando le tesi dell’Ufficio.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il ricorso, cassando la sentenza della CTR. Rileva che l’originaria formulazione dell’art. 1, comma 36, l. n. 244/2007, applicabile ratione temporis, non contiene limitazioni soggettive: la norma non richiede che la società svolga in via effettiva e prevalente attività immobiliare, trattandosi di requisito introdotto solo dal 2015 con l’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015.

Quanto al presupposto oggettivo, la Corte esclude la lettura restrittiva dell’Agenzia, secondo cui il beneficio sarebbe riservato ai soli mutui ipotecari. Il testo parla genericamente di «finanziamenti garantiti da ipoteca», formula che ricomprende ogni forma di finanziamento, inclusa l’apertura di credito in conto corrente. Richiamando precedenti conformi, ribadisce l’ampiezza della disposizione, finalizzata a incentivare la capitalizzazione aziendale, senza limiti funzionali o tipologici.

La CTR, invece, aveva illegittimamente circoscritto l’agevolazione alle società a vocazione esclusiva o prevalente nella locazione e ai mutui, violando il dato letterale e la ratio della norma. La Corte enuncia quindi i principi per il giudizio di rinvio.

Implicazioni Pratiche

1. Verifica dei requisiti temporali: negli accertamenti relativi a periodi d’imposta anteriori al 2015, il professionista deve eccepire l’insussistenza dei limiti soggettivi e oggettivi introdotti dal d.lgs. n. 147/2015, richiedendo l’applicazione del regime originario.
2. Amplia nozione di finanziamento: la deducibilità integrale va sostenuta anche per interessi passivi derivanti da aperture di credito, purché garantite da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza che rilevi il nomen contrattuale.
3. Onere probatorio limitato: la società deve dimostrare solo la destinazione alla locazione degli immobili gravati da ipoteca e la natura del finanziamento, non la prevalenza dei ricavi da locazione né il carattere gestorio dell’attività.