Aree portuali in categoria E: decisiva l’autonomia funzionale e reddituale (Cass. civ. Sez. V n. 23795/2026)

Principi di diritto (Massima)
Le aree portuali, anche demaniali, rientrano nella categoria catastale E solo se le caratteristiche tipologico-funzionali le rendono estranee a ogni uso commerciale o industriale. L’autonomia funzionale e reddituale derivante dall’impiego dell’area per scopi imprenditoriali esclude il classamento nel gruppo E. La natura di pubblico interesse dell’attività portuale non è dirimente: il servizio può essere esercitato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale. Neppure la concessione d’uso di beni demaniali esclude di per sé lo sfruttamento economico dell’area. L’art. 1, comma 578, della legge 27 dicembre 2017, n. 205 vale solo per il futuro, con decorrenza dall’1 gennaio 2020, e non incide sul regime anteriore. È inammissibile il motivo che introduce una questione nuova, non trattata dalla sentenza impugnata e postulante accertamenti di fatto preclusi in sede di legittimità.

Il Fatto

L’amministrazione finanziaria ha rettificato il classamento di un complesso immobiliare ubicato in ambito portuale, destinato al deposito e allo stoccaggio di materiali inerti, all’esito della verifica su una dichiarazione di variazione DOCFA per ampliamento. La categoria è stata portata da E/1 a D/7 e la rendita rideterminata in € 86.000,00, sulla base di un valore stimato in € 4.303.675,00. La società proprietaria ha impugnato l’avviso di accertamento catastale.

Il giudice di primo grado ha respinto il ricorso: le attività, pur funzionali a interessi di tipo pubblicistico, erano erogate mediante fabbricati a uso industriale e commerciale e gestite in regime privatistico con finalità di lucro. Il giudice d’appello ha riformato la decisione, rilevando che gli immobili, obbligatoriamente e funzionalmente destinati all’esercizio di una stazione marittima in forza di una concessione rilasciata dall’autorità portuale alla società concessionaria, non avevano autonomia funzionale e reddituale, e valorizzando l’interesse pubblico del carico, scarico e stoccaggio delle merci a sostegno del commercio marittimo. L’amministrazione ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è dichiarato inammissibile. La ricorrente lamenta la confusione, operata dal giudice d’appello, tra due società dotate di distinta personalità giuridica: la titolare della concessione portuale e la proprietaria che ha presentato la dichiarazione DOCFA. La Corte richiama l’orientamento per cui il giudizio di legittimità preclude non solo le domande nuove, ma anche le questioni di diritto che postulino indagini e accertamenti di fatto non compiuti nel merito. La distinzione soggettiva e le relazioni infragruppo non erano state trattate nella sentenza impugnata ed esulano dal thema decidendum segnato dall’impugnazione dell’atto impositivo.

Il secondo motivo è fondato. Per il corretto censimento degli immobili portuali non rileva il criterio formale e astratto della localizzazione, ma quello della funzione o attività: occorre accertare se l’area sia impiegata secondo parametri imprenditoriali. L’art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262 esclude dal gruppo E gli immobili destinati a uso commerciale, industriale o a ufficio privato che presentino autonomia funzionale e reddituale. Il gruppo E è riservato a beni con marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale, sostanzialmente incommerciabili (Cass., Sez. 5^, n. 34657 del 2019; Cass., Sez. 5^, n. 14931 del 2022).

La Corte tiene distinto l’esercizio di impresa portuale, lucrativo, dallo svolgimento del servizio pubblico, proprio dell’autorità di vigilanza del settore. L’art. 21, comma 1, lett. a), della legge 28 gennaio 1994, n. 84 ha eliminato la riserva a favore delle compagnie portuali e imposto la loro trasformazione in società per l’esercizio in condizioni di concorrenza delle operazioni portuali. Ne discende l’incompatibilità tra classificazione in categoria E e destinazione commerciale o industriale dell’immobile. Anche l’utilizzo di aree demaniali in concessione ex art. 36 cod. nav. non esclude forme di sfruttamento economico con autonomia funzionale e reddituale.

L’indirizzo non è superato dall’art. 1, comma 578, della legge n. 205 del 2017, che pure censisce in E/1 banchine, aree scoperte e depositi funzionali alle operazioni portuali non doganali affidati in concessione a privati. La norma vale espressamente solo per il futuro, dall’1 gennaio 2020, e da quella data decorrono gli effetti delle procedure di aggiornamento della rendita ai sensi del successivo comma 579. Ciò conferma la legittimità del diverso regime previgente.

La sentenza impugnata ha fatto malgoverno del principio, affermando la correttezza del classamento in E/1 sull’erroneo presupposto dell’interesse pubblico dell’attività: la gestione di un servizio pubblico non esclude, e anzi può coesistere con, l’esercizio di un’impresa commerciale. La Corte accoglie il secondo motivo, dichiara inammissibile il primo, cassa in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.