Abusi edilizi su immobile acquistato all’asta: irrilevante l’affidamento (Cons. Stato n. 6018 del 23.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di repressione degli abusi edilizi il legittimo esercizio del potere sanzionatorio del Comune prescinde dal profilo soggettivo della conoscenza, da parte dell’aggiudicatario, della non conformità dell’immobile rispetto al titolo originario. L’omessa menzione, nel decreto di trasferimento emesso all’esito di vendita giudiziaria, di situazioni di difformità urbanistico-edilizia non produce alcun effetto sanante degli abusi né inibisce il potere repressivo dell’autorità comunale. L’aggiudicatario che intenda sanare l’immobile abusivo deve attivare la procedura dell’art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380/2001, presentando domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto. La possibilità di fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 può essere fatta valere in sede di esecuzione dell’ordine di demolizione, senza incidere sulla legittimità di quest’ultimo.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato all’asta giudiziaria un immobile nel Comune di Nova Milanese in forza di decreto di trasferimento del 2010, nell’ambito di una procedura esecutiva. Nel 2016 presentava domanda di permesso di costruire in sanatoria per opere interne. Il Comune negava il titolo, rilevando difformità rispetto alla concessione edilizia originaria del 1957, e avviava il procedimento di repressione degli abusi, concluso nel 2017 con ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi.

L’accertamento si fondava su sopralluoghi della polizia locale, dai quali era emersa una maggiore dimensione del fabbricato rispetto a quella assentita. Il ricorrente impugnava l’ordinanza davanti al TAR Lombardia, deducendo l’assenza dei presupposti dell’abuso, l’erroneità degli accertamenti e la lesione dell’affidamento, anche in ragione della mancata indicazione di difformità nel decreto di trasferimento. Il ricorso era respinto; proponeva quindi appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove da una premessa netta: ai fini della verifica del legittimo esercizio del potere repressivo in materia urbanistico-edilizia non assume rilievo il profilo soggettivo della conoscenza di situazioni di non conformità, quale ricavabile dai titoli civilistici di circolazione dell’immobile. Decisiva è l’esistenza obiettiva degli abusi e, nel caso di specie, gli accertamenti comunali non risultano contestati.

La Corte esclude poi che l’omessa menzione, nel decreto di trasferimento, di situazioni di non conformità abbia effetto sanante o inibitorio rispetto al potere repressivo. Nessuna disposizione di legge o principio generale depone in tal senso. La relazione di stima dell’esperto nominato dal tribunale dava anzi conto delle difformità rispetto al titolo del 1957, consistenti nella diversa distribuzione dei locali e in un perimetro con maggiore superficie e volumetria.

Quanto all’art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380/2001, la pronuncia di primo grado ne ha correttamente individuato la funzione: esso istituisce la procedura per la sanatoria degli abusi riguardanti immobili acquistati in sede giudiziaria, imponendo all’aggiudicatario di presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto. Nel caso concreto tale onere non è stato attivato.

La Corte respinge anche la tesi della fiscalizzazione ai sensi dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001: secondo un orientamento giurisprudenziale univoco, richiamato con plurime pronunce, tale alternativa alla sanzione ripristinatoria può essere fatta valere in sede di esecuzione dell’ordine di demolizione, ma non ne incide sulla legittimità. Né risulta provata la collocazione degli abusi in epoca anteriore al 1967, gravando il relativo onere sull’interessato. I titoli edilizi del 1982, 1983 e 1991 richiamati non afferiscono agli abusi ingiunti.

Infine, la riproposizione dei motivi non esaminati in primo grado non può avvenire mediante mero rinvio, ma richiede la loro riproduzione nell’atto di appello, ai sensi dell’art. 101, comma 2, cod. proc. amm. L’appello è quindi respinto, con conferma della sentenza di primo grado e condanna dell’appellante alle spese.