Abuso edilizio e cambio di destinazione: valutazione unitaria e sanzione (TAR Trentino-Alto Adige n. 324 del 09.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusi edilizi gli interventi realizzati devono essere valutati in modo unitario e complessivo, non atomistico, poiché il pregiudizio all’assetto del territorio e al paesaggio deriva dall’insieme dei lavori e dalle loro reciproche interazioni. Il cambio di destinazione d’uso di un immobile sito in zona di protezione paesaggistica da agricola a turistica, privo di autorizzazione, integra una difformità totale dalla concessione e legittima l’ordine di ripristino ai sensi dell’art. 88 L.G. 9/2018. L’ordine di demolizione ha efficacia reale e può essere adottato verso l’attuale proprietario anche se le opere risalgono al dante causa. La sanzione pecuniaria ex art. 92 L.G. 9/2018 si applica alla destinazione turistica, riconducibile alla categoria “servizi”.

Il Fatto

Una società proprietaria di una malga situata in zona di pascolo – verde alpino impugna l’ordinanza del sindaco comunale che, all’esito di un sopralluogo, le ingiunge di ripristinare lo stato originario, di cessare l’utilizzo illegittimo e di pagare una sanzione pecuniaria. Secondo il tecnico incaricato dal Comune, nei tre piani dell’edificio circa 308,31 m² di superficie lorda risultano adibiti a uso abitativo o turistico in contrasto con i progetti autorizzati nel 2001 e nel 2004. La ricorrente chiede l’annullamento e, in via subordinata, la determinazione giudiziale dell’importo della sanzione, deducendo cinque motivi. Il TAR respinge il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione dell’art. 88 L.G. 9/2018, che sanziona gli interventi privi di autorizzazione, quelli totalmente difformi e le modifiche essenziali. La difformità totale sussiste anche quando caratteristiche, distribuzione delle masse o destinazione d’uso non corrispondono al titolo. Poiché la zona è soggetta a vincolo paesaggistico e l’art. 17, comma 4, L.G. 9/2018 vieta le nuove costruzioni e i cambi di destinazione urbanisticamente rilevanti, il mutamento d’uso integrale rilevato in tutti i piani fonda l’ordine di ripristino. Il primo motivo è quindi infondato.

Sul secondo motivo la Corte richiama la giurisprudenza amministrativa, secondo cui gli abusi vanno apprezzati unitariamente: la Sezione VI del Consiglio di Stato n. 9052/2023 e la Sezione VII n. 2990/2024 escludono la valutazione frammentata dei singoli interventi. La rilevanza urbanistica e l’incidenza paesaggistica nascono dall’insieme delle opere e dal loro impatto contestuale.

Nel merito, quanto al sottotetto, la ricorrente non prova l’originaria destinazione abitativa: i progetti del 2001 e del 2004 non lo contemplano, le planimetrie e le foto storiche mostrano un sottotetto non abitabile e il successivo inserimento di finestre e coibentazioni costituisce modifica non autorizzata. La lettera del 2012 riguarda la superficie abitativa del primo piano e non ne dimostra la legittimità. L’uso turistico è confermato dal contratto di locazione commerciale, che prevede l’offerta di pernottamento agli ospiti dell’albergo.

Quanto al primo piano, l’insieme delle opere – nuovo bagno, ridistribuzione dei locali, chiusura del portico con vetrate, realizzazione di sauna e idromassaggio – dimostra la trasformazione in area destinata ai clienti. La tolleranza dell’art. 89-bis, comma 2, L.G. 9/2018 non è applicabile e comunque esclusa nelle zone sotto tutela. Sul piano terra, ex stalla e locali produttivi sono stati convertiti in punto di ristoro, cucina e deposito: il richiamo al D.L.H. n. 19/1998 è irrilevante, mancando la denuncia di inizio attività e risultando gli stessi locali necessari snaturati. L’ordine ha efficacia reale e vale verso l’attuale proprietario.

Sui motivi contro la sanzione, la destinazione turistica è chiaramente desumibile dalla relazione tecnica e la sua riconduzione alla categoria “servizi”, con tariffa di 100 €/m², rispetta l’art. 92 L.G. 9/2018; il rilievo sul principio di legalità è respinto. Confermata integralmente anche la superficie contestata.