L’abuso edilizio si valuta nella sua globalità, non opera per parti (TAR Emilia-Romagna n. 233 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’abuso edilizio va apprezzato nella sua globalità, considerando l’impatto complessivo e le interazioni fra le opere, onde evitare scomposizioni atomistiche che neutralizzino la portata trasformativa dell’insieme. La realizzazione di soppalchi stabilmente fruibili, il frazionamento delle unità immobiliari e le modifiche dei prospetti, in quanto idonee a generare un ulteriore carico urbanistico mediante la trasformazione dell’organismo edilizio, integrano ristrutturazione edilizia c.d. pesante e richiedono il preventivo rilascio del permesso di costruire. In presenza di un intervento unitario qualificato come ristrutturazione in parziale difformità, è legittima la misura ripristinatoria riferita all’opera considerata nel suo insieme, non essendo consentito suddividere gli interventi per negare l’assoggettabilità del tutto alla sanzione demolitoria.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava l’ordinanza con cui il Comune di Rimini aveva ingiunto la demolizione di opere edilizie ritenute abusive, realizzate nell’immobile di sua proprietà. L’ordine scaturiva da un’ispezione dell’Ufficio Controlli Edilizi e dalla conseguente relazione tecnica di accertamento, che descriveva sedici interventi in difformità rispetto ai titoli abilitativi richiamati in atti. La società deduceva la riconducibilità delle opere a manutenzione straordinaria o attività soggetta a CILA/SCIA, contestava la qualificazione unitaria dell’intervento come ristrutturazione edilizia complessiva e sollevava, in via subordinata, questione di legittimità costituzionale della normativa regionale applicata.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto l’istanza di rinvio, rilevando l’insussistenza delle ragioni eccezionali richieste dall’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. per derogare al principio di concentrazione del giudizio, imponendo la definizione della vicenda senza ulteriori differimenti.

Nel merito, il Collegio ha ritenuto corretta la qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10 d.P.R. n. 380/2001, realizzata in zona A del centro storico e sottoposta al preventivo rilascio del permesso di costruire. Le risultanze istruttorie attestavano un intervento connotato dalla radicale trasformazione dell’organismo edilizio: modifiche dei prospetti, frazionamento delle unità immobiliari da tre a sei alloggi e realizzazione di soppalchi di rilievo con ricadute igienico-sanitarie. La tesi della manutenzione straordinaria è stata ritenuta insostenibile, richiamando la giurisprudenza costante secondo cui i soppalchi stabilmente fruibili e le modifiche dei prospetti integrano ristrutturazione edilizia c.d. pesante.

La Corte ha disatteso il motivo fondato sulla pretesa valutazione atomistica delle singole opere, affermando che l’abuso edilizio va apprezzato nella sua globalità. Frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti concorrono a un unicum edilizio non parcellizzabile, poiché il pregiudizio al regolare assetto del territorio deriva dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio. In tale cornice, la presenza di singoli segmenti eventualmente regolarizzabili non elide la complessiva qualificazione dell’intervento come ristrutturazione in parziale difformità, né rende praticabili sanatorie parziali o condizionate.

La questione di legittimità costituzionale dell’art. 15 L.R. n. 23/2004 è stata dichiarata manifestamente infondata, trattandosi di normativa adottata in sede di legislazione concorrente in materia di governo del territorio, non incoerente con i principi fondamentali del d.P.R. n. 380/2001. Infondato è risultato anche il motivo concernente le tolleranze costruttive, che operano per scostamenti minori e fisiologici e non possono coprire interventi che alterano l’organismo edilizio. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese.