Accessori e pertinenze: la clausola “nulla escluso” può includere il vano seminterrato non accessibile dall’esterno (Cass. civ. Sez. 2 n. 19638 del 13.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizio di motivazione, non essendo sufficiente la mera contrapposizione di un’interpretazione alternativa, purché quella accolta sia plausibile. La clausola che ricomprende nell’oggetto della vendita “annessi e connessi, accessori e accessioni, dipendenze e pertinenze… nulla escluso” non costituisce una mera clausola di stile e può comportare il trasferimento della proprietà di un vano seminterrato, quando questo risulti accessibile esclusivamente dall’interno dell’unità immobiliare venduta. Il contratto preliminare può essere valorizzato, a fini di prova, per ricostruire le caratteristiche del bene al momento della cessione, senza che ciò attribuisca ad esso efficacia traslativa, che resta riservata al contratto definitivo.

Il Fatto

I proprietari di un alloggio al primo piano di un fabbricato convenivano in giudizio i proprietari dell’unica altra unità immobiliare, posta al piano terra, per accertare la natura condominiale di una porzione del seminterrato (vano ovest), della quale i convenuti usufruivano in via esclusiva, avendone reso l’accesso possibile solo dal proprio appartamento. I convenuti sostenevano di aver acquistato direttamente dall’impresa costruttrice la proprietà esclusiva di tale porzione.

Il Tribunale accoglieva la domanda degli attori, ma la Corte d’Appello, riformando la sentenza, accertava la proprietà esclusiva del vano in capo agli appellanti, valorizzando il titolo di acquisto e le caratteristiche strutturali dell’immobile, in particolare la presenza di una scala a chiocciola interna di collegamento, realizzata dall’impresa costruttrice, che rendeva il vano accessibile solo dalla proprietà degli stessi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente il secondo, terzo e quarto motivo, tutti attinenti all’attività ermeneutica svolta dal giudice di merito. Ha ribadito che l’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo nei limiti dell’art. 360, n. 5, c.p.c. o per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, che deve essere dedotta con la specifica indicazione del modo in cui il ragionamento del giudice se ne sia discostato.

Quanto alla pretesa violazione degli artt. 1362 e ss. cod. civ., la Corte ha osservato che il giudice di merito non ha integrato aliunde il testo negoziale, ma ha correttamente ritenuto che il solo dato testuale del mancato riferimento al vano ovest non fosse sufficiente ad escluderne la ricomprensione tra i beni venduti. La valorizzazione delle caratteristiche del bene all’epoca della cessione – vano collegato univocamente da una scala a chiocciola interna all’alloggio e non altrimenti accessibile – ha sorretto la conclusione che la clausola relativa ad “annessi e connessi, accessori e accessioni, dipendenze e pertinenze… nulla escluso” non fosse una mera clausola di stile, ma implicasse il trasferimento del vano, non essendo concepibile che solo quel locale, non accessibile dall’esterno, fosse rimasto alla parte venditrice.

Quanto al riferimento al preliminare, la S.C. ha precisato che la sentenza impugnata non ne ha tratto un’efficacia traslativa, ma lo ha utilizzato solo per ricostruire le caratteristiche del bene, in coerenza con il principio per cui, nel contrasto tra preliminare e definitivo, prevale il secondo se la disposizione non viene riprodotta. Infine, ha ritenuto che la critica sulla scala a chiocciola, sostenendo che il collegamento si giustificasse anche per l’accesso ad altri vani, miri a rimettere in discussione una valutazione di merito preclusa in sede di legittimità, essendo la scala l’unico accesso al vano ovest.