Preliminare edilizia convenzionata: il rinvio al d.m. vigente alla data del definitivo non elide gli interessi compensativi (Cass. civ. Sez. 2 n. 5084 del 06.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto preliminare di compravendita di alloggio di edilizia economica e popolare, è valida la clausola che determina il corrispettivo del futuro trasferimento secondo criteri di revisione ancorati alle variazioni economico-monetarie sopravvenute fino alla stipula del definitivo, fermo restando che le disposizioni imperative sulla predeterminazione del prezzo e sui limiti di revisionabilità incidono solo sul contratto definitivo. In tale contesto, il rinvio al decreto ministeriale vigente alla data del definitivo comporta che il prezzo vada determinato sulla base del costo massimo finanziabile, quale unico parametro di riferimento, avendo il richiamo al decreto allora vigente valore meramente esemplificativo. Gli interessi compensativi, ex art. 1499 cod. civ., spettano al promittente venditore esclusivamente per il periodo successivo alla data fissata per la stipula del definitivo, e non anche per quello intercorrente tra la consegna anticipata del bene e la data del definitivo medesimo; la consegna anticipata dell’immobile con destinazione vincolata non ne esclude comunque la natura fruttifera ai fini della spettanza di detti interessi. L’eventuale contrasto tra motivazione e dispositivo in ordine alla decorrenza degli interessi determina la nullità della sentenza per difetto di idoneità del provvedimento a rendere conoscibile la statuizione giudiziale.

Il Fatto

Con atto di citazione del 26 aprile 2001, la società costruttrice conveniva in giudizio il promissario acquirente, chiedendo la declaratoria di inefficacia del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso il 6 marzo 1976, per inadempimento del promissario, con conseguente condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento dell’indennità di occupazione. Il promissario acquirente proponeva, a sua volta, domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., chiedendo il trasferimento coattivo del cespite previa determinazione del prezzo secondo i criteri di cui ai decreti ministeriali richiamati nel preliminare ed eccependo l’integrale pagamento delle rate di mutuo poste a proprio carico.

Riuniti i giudizi e intervenuta in giudizio la società subentrata nella posizione della costruttrice, il Tribunale adito rigettava le domande della società e accoglieva quelle del promissario acquirente, disponendo il trasferimento dell’immobile subordinato al pagamento del saldo residuo, oltre interessi compensativi decorrenti dalla data di consegna del bene. La Corte d’appello, in parziale riforma, rideterminava il saldo ma confermava la decorrenza degli interessi dalla consegna anticipata dell’immobile, nonostante in motivazione avesse affermato che gli stessi spettassero solo dalla data in cui il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato, ossia il 29 settembre 1979.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha anzitutto disatteso le eccezioni pregiudiziali di inammissibilità del ricorso, rilevando come il ricorrente avesse compiutamente indicato le censure sollevate in appello e le statuizioni impugnate, e come il Protocollo d’intesa tra la Corte e il Consiglio nazionale forense non possa radicare sanzioni processuali non previste dal codice di rito.

Nel rigettare il primo motivo di ricorso, la Corte ha ricostruito il contenuto della clausola del preliminare, che rinviava al decreto ministeriale vigente alla data in cui avrebbe dovuto stipularsi il definitivo. Premesso che il decreto applicabile era il d.m. n. 822/1978, la Corte ha ricordato il proprio consolidato orientamento secondo cui la menzione del decreto allora vigente ha valore esemplificativo, avendo le parti stipulato una convenzione aperta ai futuri aggiornamenti dei costi di costruzione. Ne consegue che il richiamo al costo massimo finanziabile, quale parametro del decreto sopravvenuto, non integra violazione alcuna, essendo le disposizioni imperative sulla predeterminazione del prezzo destinate a operare solo sul contratto definitivo. Il richiamo all’edilizia convenzionata non valeva, pertanto, a escludere l’applicabilità del decreto sopravvenuto.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha ritenuto la domanda di interessi tempestiva e specifica, essendo stata formulata già con la citazione introduttiva con l’indicazione della loro natura compensativa. Ha inoltre escluso che la destinazione d’uso vincolata dell’immobile ne escludesse la natura fruttifera, dovendosi aver riguardo al valore d’uso diretto in favore del promissario acquirente, che altrimenti avrebbe dovuto corrispondere un canone. La Corte ha invece ravvisato il vizio denunciato nella contraddizione tra la motivazione – che correttamente escludeva gli interessi per il periodo anteriore al termine per il definitivo – e il dispositivo, che ne aveva confermato la decorrenza dalla consegna anticipata del bene. Tale contrasto incide sull’idoneità del provvedimento a rendere conoscibile la statuizione giudiziale e ne comporta la nullità.

La Corte ha quindi accolto il secondo motivo, cassato la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., ha subordinato l’effetto traslativo al pagamento del residuo saldo, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma di euro 17.927,71, via via ridotta per effetto del pagamento delle rate di mutuo, dalla data del 29 settembre 1979 fino all’integrale pagamento del prezzo di vendita, compensando integralmente le spese di lite per la soccombenza reciproca delle parti.