Il danno da violazione delle distanze non è mai in re ipsa (Cass. civ. Sez. 2 n. 612 del 11.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di violazione delle distanze legali tra costruzioni, il danno risarcibile non è mai in re ipsa, ma deve essere allegato e provato dal danneggiato, anche attraverso presunzioni, tenendo conto di fattori da cui si desuma una riduzione di fruibilità della proprietà o del suo valore. In caso di rimozione delle opere abusive, il risarcimento va riconosciuto nei limiti dell’effettività del pregiudizio, considerando la temporaneità della lesione del bene protetto e non la diminuzione del valore di mercato dell’immobile, suscettibile di essere riacquistato per effetto della demolizione. La valutazione delle emergenze istruttorie in ordine alla lesione del decoro architettonico costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in cassazione.

Il Fatto

Due comproprietari di un edificio convenivano in giudizio il condomino confinante, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti da interventi edilizi abusivi realizzati sulla proprietà comune. L’attore aveva realizzato un manufatto in appoggio alla facciata, una porta-finestra, tre pensiline e una caldaia, alterando il decoro architettonico dell’edificio e cagionando danni estetici e funzionali, con conseguente diminuzione del valore economico.

Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che nelle more del giudizio le opere abusive erano state demolite. La Corte d’Appello confermava la pronuncia, osservando che l’immobile aveva riacquistato il suo valore di mercato e che gli attori non avevano fornito prova di ulteriori pregiudizi economici. In relazione al decoro architettonico, i giudici d’appello accertavano che l’edificio versava già in stato di degrado prima degli interventi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato il primo motivo, con cui i ricorrenti deducevano la violazione degli artt. 872 e 1226 cod. civ., sostenendo che in caso di demolizione delle opere abusive il danno da diminuzione temporanea del valore della proprietà dovesse ritenersi in re ipsa, senza necessità di specifica attività probatoria.

Il motivo è stato ritenuto infondato. La Corte ha richiamato il principio costantemente affermato per cui, in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, il danno non è mai in re ipsa, ma la sua esistenza deve essere allegata e provata dal danneggiato, anche attraverso presunzioni (cfr. Cass. n. 17758/2024, con richiami a Cass. n. 33645/2022, resa a Sezioni Unite).

In caso di rimozione delle opere, ha precisato la Corte, il risarcimento va riconosciuto nei limiti dell’effettività del pregiudizio, tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto e non del valore di mercato dell’immobile, diminuito dalla violazione, poiché tale pregiudizio è suscettibile di eliminazione (così Cass. n. 14294/2018).

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: i ricorrenti, nel denunciare la mancata pronuncia sulla illogicità della sentenza di primo grado in ordine al decoro architettonico, sollecitavano in realtà una rivalutazione del materiale istruttorio, non consentita in sede di legittimità.

Il terzo motivo è rimasto assorbito. La Corte ha condannato i ricorrenti anche al pagamento delle somme ex art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ., richiamato dall’art. 380-bis cod. proc. civ.