Acquisizione area pertinenziale solo se motivata la necessità dell’ulteriore acquisto (TAR Toscana n. 397 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’area pertinenziale a quella di sedime, nella misura massima pari a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita, non è rimessa all’arbitrio dell’amministrazione. Il nesso funzionale tra i due acquisti impone che l’ulteriore area sia strumentale all’uso pubblico del bene abusivo acquisito e che l’amministrazione motivi volta per volta le ragioni che ne rendono necessaria l’acquisizione. In difetto di tale motivazione il provvedimento è viziato. È invece ragionevole il criterio che correla l’entità della sanzione pecuniaria per inottemperanza all’ingiunzione di demolizione alla tipologia di titolo edilizio astrattamente necessario, poiché il permesso di costruire concerne interventi di maggiore rilevanza costruttiva e quindi oneri di rimozione più elevati.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un compendio immobiliare nel comune di Piombino, hanno impugnato l’ordinanza dirigenziale del 18.12.2024 con cui è stata ingiunta la demolizione di opere realizzate in assenza di permesso di costruire. Si tratta, in particolare, di un fabbricato derivante dalla fusione di preesistenti manufatti, di una tettoia e di opere di recinzione con colonne in muratura.

Nel corso del giudizio i ricorrenti hanno proposto motivi aggiunti avverso il decreto del 17.4.2025, n. 2, di acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive e della relativa area, nonché avverso la sanzione pecuniaria irrogata per l’inottemperanza all’ordine di demolizione. Hanno chiesto, inoltre, la condanna del Comune alla restituzione delle somme versate e il risarcimento del danno.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso principale. Quanto alla qualificazione dell’intervento sul fabbricato, la documentazione fotografica dimostra che le strutture preesistenti erano tettoie tamponate, sostituite da una villetta in muratura con materiali del tutto diversi. Il criterio discretivo tra demolizione e ricostruzione e nuova costruzione risiede nell’assenza di variazioni di volume, altezza o sagoma: in mancanza di tali condizioni l’intervento va equiparato a nuova costruzione. La ristrutturazione edilizia, per non coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e riprodurne le linee quanto a sagoma, superfici e volumi (T.A.R. Toscana III 1254/2024). Nella specie i manufatti condonati occupavano 25 mq, mentre il nuovo fabbricato si estende su 40 mq.

Anche il motivo sulla pretesa edilizia libera è infondato. È necessario il permesso di costruire per la tettoia che, per caratteristiche, modalità costruttive e non temporaneità, comporti trasformazione sostanziale del territorio (CDS, VI, 1206/2025); quella realizzata si estende per circa 10 mq. I cancelli e le recinzioni non sono sempre sottratti al titolo edilizio, non rientrando tra le opere di modesto impatto quelle realizzate con cemento armato (T.A.R. Napoli Campania sez. III, 6/02/2015, n. 934).

È invece fondato il motivo sull’acquisizione dell’area pertinenziale. La previsione secondo cui l’ulteriore area “non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita” si spiega solo ipotizzando che l’ulteriore acquisto sia funzionale e strumentale all’acquisto del bene abusivo e dell’area di sedime. Il legislatore non ha affidato al puro arbitrio dell’amministrazione la determinazione dell’area acquisibile: il nesso funzionale tra i due acquisti impone di specificare in motivazione le ragioni che ne rendono necessario l’ulteriore acquisto, in vista dell’uso pubblico del bene (CDS, VI, 4072/2025). Nessuna motivazione sul punto è contenuta nell’atto impugnato, che risulta viziato.

Infine, il Collegio ritiene non irragionevole il criterio che commisura la sanzione pecuniaria alla tipologia di titolo edilizio astrattamente necessario. La sanzione ha lo scopo di tenere indenne il Comune dall’onere economico dell’abbattimento e i proventi sono vincolati alla demolizione e al ripristino nonché all’acquisizione di aree a verde pubblico (T.A.R. Napoli Campania sez. III, 28/08/2017, n. 4146). Il ricorso per motivi aggiunti è quindi accolto solo in parte, limitatamente all’acquisizione dell’area pertinenziale nella misura massima di dieci volte l’area occupata dalle opere abusive. Le spese sono compensate.