Il fattore di allineamento cronologico va applicato alla differenza tra valore dell’immobile e costi (Cass. civ. Sez. 1 n. 10731 del 22.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione per pubblica utilità, allorché si proceda alla stima dell’indennità con il metodo analitico-ricostruttivo, il fattore di allineamento cronologico deve essere applicato alla differenza tra il valore dell’immobile realizzando, depurato dei costi di trasformazione, e non ai soli costi isolatamente considerati, dovendo tale fattore riportare ad attualità un incasso futuro costituito principalmente dal valore del bene. In sede di giudizio di rinvio, il giudice di merito, in qualità di peritus peritorum, può discostarsi dalle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, sostituendole con proprie valutazioni, purché dia conto in motivazione delle ragioni della scelta e degli elementi probatori utilizzati, anche quando la questione del criterio di stima non abbia formato oggetto di un giudicato autonomo.

Il Fatto

Alcuni proprietari di terreni situati nel Comune di Brindisi, sottoposti a procedura espropriativa, proponevano opposizione alla stima dinanzi alla Corte d’appello di Lecce, chiedendo la determinazione dell’indennità di esproprio. Con sentenza non definitiva, i terreni venivano qualificati come edificabili per l’inclusione in un piano per l’edilizia economica e popolare; con sentenza definitiva veniva poi liquidata l’indennità, applicando il metodo analitico-ricostruttivo.

Il Comune proponeva ricorso per cassazione avverso entrambe le sentenze. La Corte di legittimità, con la sentenza n. 9843/2014, respingeva il motivo relativo alla edificabilità e accoglieva parzialmente il ricorso, rilevando che il giudice non aveva motivato in ordine al fattore di allineamento cronologico e che non poteva riferirsi a una consulenza svolta in altro giudizio, non acquisita agli atti, per l’incidenza del vincolo aeroportuale. Riassunto il giudizio, la Corte d’appello conferiva un incarico suppletivo al consulente tecnico d’ufficio, formulando anche un quesito integrativo sull’eventuale applicazione del metodo sintetico-comparativo. In sede decisoria, il giudice del rinvio, esclusa l’incidenza del vincolo e ritenuta l’indisponibilità di dati comparativi, applicava il fattore di allineamento alla differenza tra valore e costi. Avverso tale sentenza, due dei comproprietari hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i tre motivi di ricorso, ritenendoli infondati. In primo luogo, ha chiarito che la sentenza di rinvio aveva correttamente recepito il principio enunciato nella precedente pronuncia di legittimità, la quale aveva stabilito che il fattore di allineamento cronologico deve riguardare il realizzando valore dell’immobile, oltre che i costi necessari a produrlo. La formula impiegata dal giudice del rinvio, che ha applicato il fattore di allineamento pari a 1,520875 alla differenza tra il valore stimato e i costi, risulta quindi conforme al dictum della Cassazione.

La Corte ha altresì respinto la censura relativa alla dedotta impossibilità di ampliare il thema decidendum. Pur riconoscendo che non si era formato un giudicato autonomo sul criterio di calcolo, ha affermato che il giudice del rinvio era comunque libero di scegliere, tra le opzioni possibili, quella che meglio rispondeva all’esigenza di stimare adeguatamente l’immobile e di attualizzarne il valore. La scelta del metodo sintetico-comparativo era stata esclusa sulla base di un rilievo, già formulato dal primo giudice d’appello, circa l’indisponibilità di dati comparativi rigorosamente contemporanei alla vicenda ablativa, rilievo che non era stato oggetto di contestazione.

Con riferimento al potere di discostarsi dalle conclusioni del consulente, la Suprema Corte ha ricordato il principio per cui il giudice è peritus peritorum e può disattendere le argomentazioni del consulente, sostituendole con proprie valutazioni, motivando in ordine agli elementi adottati e a quelli probatori utilizzati. Nella specie, il giudice del rinvio ha tratto dalla consulenza i dati oggettivi, ma ha sostituito la propria valutazione a quella del consulente, seguendo un ragionamento logico di cui ha dato conto nella motivazione, applicando il fattore di allineamento alla differenza e non ai soli costi. Le ulteriori doglianze, afferenti alla presunta erronea determinazione del valore di mercato, sono state infine ritenute censure di merito, inammissibili in sede di legittimità.