Agevolazione prima casa all’acquirente di rudere accatastato F/2 (Cass. civ. Sez. V n. 3913 del 16.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di agevolazione “prima casa” di cui all’art. 1 e nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto. Il beneficio spetta pertanto anche all’acquirente di un immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2. Rileva unicamente la suscettibilità del bene acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.

Il Fatto

Con atto di compravendita del 10.11.2015 l’acquirente acquistava un rudere di fabbricato, espressamente qualificato come inidoneo ad utilizzazione produttiva di reddito per l’accentuato livello di degrado e censito come unità collabente in categoria F/2. Nell’atto l’acquirente dichiarava di voler destinare l’immobile a propria abitazione e chiedeva l’agevolazione “prima casa”, versando l’imposta di registro nella misura ridotta del 2%.

L’Agenzia delle Entrate notificava nel 2018 un avviso di accertamento con cui liquidava la maggiore imposta nella misura del 9%, sul rilievo dell’incompatibilità tra la categoria catastale del bene e il regime agevolato. La contribuente alienante impugnava l’atto. I giudici di primo grado accoglievano il ricorso, assimilando gli immobili collabenti a quelli in costruzione. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado confermava, escludendo altresì la legittimazione passiva dell’alienante. L’Agenzia ricorreva in cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla natura del bene. L’unità collabente è la costruzione iscritta in categoria F/2 ai soli fini della descrizione dei caratteri e della destinazione d’uso, senza attribuzione di rendita, perché inidonea a produrre reddito per l’accentuato degrado. Tale iscrizione non priva però il cespite della qualità di fabbricato: la giurisprudenza di legittimità, richiamata dalla Corte, esclude che il collabente sia tassabile come area edificabile fino all’eventuale demolizione (Cass. n. 23081/2017; Cass. n. 17815/2017).

Passando al regime del beneficio, l’art. 1 della Tariffa applica l’aliquota ridotta alle “case di abitazione” diverse da quelle di categoria A/1, A/8 e A/9. Il precetto esclude i benefici solo per queste ultime, senza ulteriori limitazioni per altre categorie suscettibili di concreta finalizzazione abitativa: né per i fabbricati in corso di costruzione, iscritti in F/3, né per i collabenti, iscritti in F/2.

La Corte valorizza la natura di imposta d’atto dell’imposta di registro, applicata valutando le clausole negoziali quali risultano dal documento registrato. Se nell’atto il contribuente dichiara di voler adibire l’immobile a propria abitazione, la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato destinato ad abitazione, cioè strutturalmente adeguato a tale uso, non già che sia idoneo al momento dell’acquisto. Il termine “destinato” va letto anche in senso ottativo, quale obiettiva funzionalizzazione del bene all’esigenza perseguita dal legislatore, coerentemente con la ratio di favorire l’accesso alla casa.

Siffatta interpretazione si riscontra anche in ipotesi in cui l’edificio non è immediatamente destinabile ad abitazione, come l’acquisto della nuda proprietà o dell’immobile locato. L’interpretazione restrittiva dell’Agenzia, fondata sulla durata della classificazione F/2 rispetto alla provvisorietà della F/3, si pone in antitesi con il termine triennale per l’ultimazione della costruzione, applicabile anche ai collabenti. Nel caso concreto risultava accertato lo scopo abitativo della contribuente, emergente dalla clausola contrattuale e dai permessi comunali richiesti per il recupero. Il primo motivo è quindi respinto, assorbito il secondo, con il principio di diritto enunciato.