Aggiornamento Istat del canone locativo imponibile solo se richiesto dal locatore (Cass. civ. Sez. V n. 8299 del 29.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione immobiliare, la sola previsione contrattuale dell’aggiornamento annuale del canone secondo gli indici Istat non è sufficiente a fondare l’accertamento induttivo di maggiori redditi da locazione. La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto, e la sua mancanza esclude la percezione del maggior reddito imponibile. L’abrogazione dell’art. 24 della legge n. 392 del 1978 ad opera della legge n. 431 del 1998 non ha reso automatico l’aggiornamento per il solo fatto della pattuizione contrattuale. Grava sull’Amministrazione finanziaria l’onere di allegare ulteriori elementi presuntivi, quali l’accertamento della corresponsione del canone aggiornato o la richiesta stessa. Il principio è estensibile, per comunanza di ratio, agli interessi contrattualmente pattuiti sulle spese di ristrutturazione sostenute dal locatore.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla società contribuente due avvisi di accertamento per Ires, Iva e Irap relativi agli anni 2010 e 2011. L’Amministrazione recuperava a tassazione maggiori proventi da locazione immobiliare, sostenendo che la società non aveva dichiarato i redditi derivanti dall’incremento Istat annuale del canone e dagli interessi sugli oneri di ristrutturazione dell’immobile, entrambi contemplati dal contratto di locazione.

La contribuente impugnava gli atti, contestando il difetto di prova dell’effettiva percezione dei redditi. La Commissione Tributaria Provinciale annullava l’atto impositivo e la Commissione Tributaria Regionale della Toscana confermava la decisione. L’Agenzia proponeva quindi ricorso per cassazione con tre motivi, tutti incentrati sulla violazione delle regole di accertamento del reddito.

La Motivazione della Corte

I tre motivi, trattati congiuntamente per connessione, denunciano la violazione degli artt. 13 e 14 della legge n. 431 del 1998 e dell’art. 39, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973, oltre che dell’art. 109 del d.P.R. n. 917 del 1986 e dell’art. 2697 cod. civ. Secondo l’Amministrazione, essendo la corresponsione dell’aggiornamento e degli interessi espressamente pattuita, e in mancanza di prova di una rinunzia della locatrice, doveva ritenersi che le maggiori somme fossero state percepite.

La Corte respinge la prospettazione. L’argomentazione dell’Agenzia si fonda esclusivamente sulle previsioni contrattuali, ma è assente ogni ulteriore elemento: manca l’accertamento della corresponsione del canone aggiornato e persino la richiesta di aggiornamento da parte della società locatrice. Il giudice di appello aveva correttamente rilevato che la mera pattuizione non prova l’effettiva percezione del reddito contestato.

Il passaggio centrale riguarda la riforma invocata dall’Amministrazione. La Corte osserva che la legge n. 431 del 1998 ha eliminato la previsione dell’espressa richiesta di aggiornamento, ma non ha stabilito che l’aggiornamento operi automaticamente per il solo fatto di essere stato contrattualmente previsto. La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che la richiesta del locatore sia condizione per il sorgere del diritto al canone aggiornato.

Richiamando Cass. sez. III n. 14673 del 2003, Cass. sez. III n. 11675 del 2014 e Cass. sez. III n. 27287 del 2021, la Corte ribadisce che solo a seguito della richiesta il locatore può pretendere il canone aggiornato e che la richiesta si pone come condizione costitutiva del diritto. Non si tratta dunque di dimostrare l’intervenuta rinunzia all’adeguamento, ma di provare che lo stesso sia stato almeno richiesto.

Il principio è esteso, per comunanza di ratio, agli interessi contrattualmente pattuiti sugli oneri di ristrutturazione. Il ricorso è pertanto infondato e viene respinto. L’Amministrazione soccombente è condannata alle spese di lite, liquidate in complessivi Euro 5.520,00 per compensi, oltre accessori; non si applica l’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, trattandosi di parte ammessa alla prenotazione a debito.