Aggiudicazione immobiliare e nuovo contratto notarile assorbono i vizi della gara (Cass. civ. Sez. II n. 23365 del 16.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il verbale di aggiudicazione definitiva di un immobile di proprietà pubblica produce in via immediata l’effetto traslativo solo quando il bene sia esattamente e compiutamente individuato; un tale effetto non si verifica se si tratta di complesso immobiliare indicato nel bando soltanto in via approssimativa. Il successivo atto pubblico notarile stipulato con piena conoscenza del vincolo culturale e della reale misura della superficie costituisce nuovo negozio giuridico che supera la precedente aggiudicazione. Ne deriva il rigetto delle azioni di riduzione del corrispettivo e di responsabilità precontrattuale del venditore, non essendovi alcun inadempimento, e la legittima condanna dell’attore soccombente alle spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia impropria, ancorché la domanda non sia stata riproposta in appello.

Il Fatto

Due acquirenti si vedono aggiudicare in compartecipazione, nell’ambito di una procedura di dismissione immobiliare indetta da un istituto pubblico, un complesso immobiliare con pertinenze. Versano integralmente il corrispettivo e, dopo l’aggiudicazione, apprendono che la superficie catastale è inferiore a quella indicata nell’avviso di gara e che l’immobile è stato dichiarato di interesse culturale, con sottoposizione alla disciplina di tutela.

Stipulano poi il rogito notarile, nel quale si dà atto della discrasia tra le superfici. Convenuto in giudizio l’ente venditore davanti al Tribunale, chiedono la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni. Soccombono in primo grado e in appello, dove la Corte d’Appello di Venezia accoglie l’appello incidentale dell’ente sulle spese. Propongono quindi ricorso per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

I ricorrenti muovono dall’orientamento secondo cui il verbale di aggiudicazione definitiva è idoneo a produrre immediatamente l’effetto traslativo. La Corte precisa però che tale effetto non si realizza quando il bene sia un complesso immobiliare descritto nel bando solo in via approssimativa. Nella specie la discrasia sulla misura della superficie scoperta conferma che il compendio non era stato esattamente individuato.

Con l’atto pubblico le parti conclusero un contratto in parte difforme dal verbale di aggiudicazione. La parte acquirente, a piena conoscenza del vincolo e della reale superficie, addivenne comunque alla stipula. Si trattò dunque di un negozio giuridico nuovo, che superò la precedente aggiudicazione.

Il secondo motivo è manifestamente infondato: il bando imponeva la rinuncia a ogni contestazione per l’eventuale differenza tra consistenza catastale e consistenza effettiva. Il quarto motivo è inammissibile, poiché la Corte d’appello si pronunciò sul punto dichiarando l’inammissibilità della censura, e la doglianza di merito non risulta compiutamente esplicitata.

Il rigetto del primo e del terzo motivo travolge anche il quinto. La Corte ritiene superfluo stabilire se il provvedimento di vincolo sia ricognitivo o costitutivo: ciò che rileva è che l’apposizione del vincolo, pur sollecitato dalla venditrice, era pienamente conosciuta dagli acquirenti, che ciononostante stipularono l’atto traslativo. Nessuna responsabilità precontrattuale è configurabile.

Quanto alle spese, la Corte conferma il principio per cui, in caso di soccombenza dell’attore, legittimamente il giudice d’appello pone a suo carico anche le spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia impropria, ancorché la domanda non sia stata riproposta in secondo grado, non derivando la rivalsa dalla soccombenza ma dalla responsabilità dell’attore per l’infondata pretesa. Il ricorso è rigettato nel suo complesso.