Preliminare del comproprietario sull’intero bene: valido, non nullo per difetto di accordo (Cass. civ. Sez. II n. 27237 del 19.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il preliminare con cui un solo comproprietario pro quota promette in vendita l’intero bene, senza spendere il nome degli altri contitolari, non è nullo per difetto di accordo. Non si configura, in tal caso, una parte complessa a formazione difettosa: l’accordo tra i contraenti esiste ed è valido, e l’altruità parziale della cosa incide sull’attuazione del programma traslativo, non sulla validità del vincolo. Il contratto è valido ed efficace tra le parti ai sensi degli artt. 1478 e 1480 c.c. e obbliga il promittente a procurare al promissario l’acquisto dell’intera proprietà. Ne deriva che l’inadempimento di tale obbligo apre alla tutela risolutoria e risarcitoria, mentre resta preclusa, salvo che l’altruità venga meno entro la decisione, l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per l’intero, nonché il trasferimento coattivo della sola quota del promittente.

Il Fatto

Con scrittura privata del 16 gennaio 2012 il promittente venditore si obbligò a vendere al promissario acquirente, per euro 185.000,00, un appartamento con la quota di un ottavo di un’area pertinenziale a parcheggio, di proprietà pro quota sua e dei figli. Il promissario versò una caparra confirmatoria di euro 5.000,00 e due acconti per complessivi euro 15.000,00; con lettera del 22 maggio 2013 esercitò il recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c.

Il promissario agì con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. davanti al Tribunale di Taranto, chiedendo il doppio della caparra e la restituzione degli acconti, dedotto l’inadempimento del promittente per la presenza di box abusivi e non accatastati sull’area pertinenziale, per la mancata dichiarazione di successione dei figli comproprietari e per la mancata sottoscrizione del preliminare da parte loro. Il convenuto resistette e propose riconvenzionale risarcitoria. Il Tribunale accolse le domande attoree e rigettò la riconvenzionale. La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, rilevò d’ufficio la nullità del preliminare per difetto di accordo e rigettò le domande di entrambe le parti.

La Motivazione della Corte

La Corte territoriale aveva ritenuto che la promessa avesse a oggetto l’appartamento nella sua unitarietà e che i comproprietari costituissero un’unica parte complessa, con conseguente difetto dell’accordo quale elemento essenziale ex art. 1325, n. 1, c.c. e art. 1418, secondo comma, c.c. La Suprema Corte rileva però che la stessa sentenza aveva accertato, in punto di fatto, che il preliminare era stato sottoscritto dal solo promittente, per suo conto e nel proprio interesse, senza spendita del nome degli altri comproprietari.

Da tali accertamenti la Corte d’appello ha tratto una conseguenza non conforme a diritto. La qualificazione di nullità per difetto di accordo, ricondotta alla figura dell’unica parte complessa, presuppone una fattispecie in cui tutti i contitolari siano configurati come parte promittente del medesimo negozio, sì che le loro dichiarazioni si fondano in un’unica volontà complessa (Cass. Sez. Un. n. 7481/1993; Cass. n. 21938/2018; Cass. n. 9696/2026).

Diversa è la fattispecie accertata: un solo comproprietario promette in vendita l’intero bene senza spendere il nome degli altri. Qui non si configura una parte complessa a formazione difettosa, bensì una promessa di vendita di cosa parzialmente altrui, valida ed efficace tra i contraenti ex artt. 1478 e 1480 c.c., che obbliga il promittente a procurare l’acquisto dell’intero, se del caso ottenendo il consenso degli altri contitolari (Cass. Sez. Un. n. 11624/2006; Cass. n. 4164/2015; Cass. n. 9696/2026).

Ricondurre la fattispecie alla nullità per mancanza dell’accordo confonde il piano della validità del vincolo con quello dell’attuabilità dell’effetto traslativo, in violazione degli artt. 1325 e 1478 c.c. e dell’art. 1418, secondo comma, c.c. Il motivo non è inammissibile ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c., poiché il principio della parte complessa riguarda il preliminare in cui i comproprietari figurano come unica parte promittente. Né rileva che il preliminare indicasse come comproprietari anche i figli: la consapevolezza del promissario non esclude la validità della promessa. Il ricorrente ha interesse a impugnare una sentenza che, negando la validità del contratto su cui ha fondato le domande, le ha rigettate.

Il secondo motivo, sulla violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulle domande restitutorie, è assorbito: venuta meno la nullità, le domande tornano all’esame del giudice del rinvio secondo la corretta qualificazione. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per le spese.