Agibilità delle singole unità immobiliari e non dell’intero complesso edilizio (TAR Sicilia n. 1025 del 27.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di agibilità che si fondi sull’esistenza di un giudicato preclusivo derivante da precedenti pronunce è insufficientemente motivato quando quelle pronunce si siano limitate ad accertare l’impossibilità di ottenere l’agibilità per determinate parti del complesso edilizio e non abbiano escluso che essa possa riconoscersi alle singole unità immobiliari. Oggetto della verifica di conformità edilizia è, infatti, la singola unità immobiliare, salvo che la stessa non sia strutturalmente e funzionalmente inscindibile dal resto del fabbricato. Le argomentazioni difensive dell’Amministrazione non possono integrare in giudizio la motivazione del provvedimento impugnato.

Il Fatto

La società ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha dichiarato l’inefficacia del deposito di agibilità relativo a ventinove appartamenti, oltre alla statica e alla sicurezza, realizzati in due corpi di fabbrica di un complesso edilizio. Il diniego si fondava su due precedenti pronunce, una del TAR e una del C.G.A., nonché su un parere del C.G.A. che aveva ricostruito la portata di quelle decisioni.

Il Comune, costituitosi, ha sostenuto che la società avesse modificato il progetto assentito, scoprendo un volume originariamente interrato e determinando un aumento della volumetria, dei piani e delle altezze, con superamento degli standard urbanistici della zona.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il ricorso e rileva che il provvedimento impugnato muove da una lettura errata dei precedenti richiamati. Le sentenze TAR n. 3000/2019 e C.g.a. n. 996/2020, come chiarito dal parere del C.g.a. n. 44/2021, si erano limitate a rigettare le richieste di agibilità per l’avvenuta trasformazione non assentita del primo piano cantinato in parcheggio.

Da ciò non deriva alcuna preclusione circa l’agibilità dei singoli appartamenti e delle palazzine. Il parere citato esclude l’agibilità funzionale solo delle parti destinate a parcheggi in deroga, lasciando impregiudicata ogni questione relativa ai singoli appartamenti e alla statica e sicurezza delle palazzine considerate nel loro complesso.

Su questa base il provvedimento è non sufficientemente motivato: esso presuppone un giudicato preclusivo che non esiste, perché le pronunce richiamate non avevano accertato l’impossibilità assoluta di ottenere l’agibilità, ma solo quella riferita a specifiche porzioni dell’immobile.

Il Collegio afferma che oggetto della verifica di conformità edilizia è la singola unità immobiliare. Il principio trova riscontro nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, come modificato nel 2020, che ascrive lo stato legittimo all’intero immobile o alternativamente alla singola unità, e nella novella della l. n. 120/2024, che ha introdotto l’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 ancorando il regime delle tolleranze esecutive alla singola unità immobiliare e non all’intero fabbricato condominiale, salvo che le porzioni non siano strutturalmente e funzionalmente scorporabili.

Le difese del Comune sono infine dichiarate inammissibili, perché costituiscono un’integrazione giudiziale della motivazione dell’atto impugnato, in linea con Cons. Stato, sez. V, n. 8527/2024. Il ricorso è accolto e il provvedimento annullato, fatte salve le ulteriori determinazioni dell’Amministrazione; le spese sono compensate.