Alloggi sociali IACP: esenzione IMU solo con prova dei requisiti oggettivi (Cass. civ. Sez. V n. 27093 del 17.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge n. 147/2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli I.A.C.P., ma solo a quelli per i quali il contribuente prova in concreto la presenza delle caratteristiche di alloggio sociale secondo i parametri del d.interm. 22 aprile 2008. Il regime dei requisiti previsto per gli immobili degli enti non commerciali dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992, richiamato dall’art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23/2011, è distinto e non si estende all’esenzione per gli alloggi sociali. Non sussiste alcuna inversione dell’onere probatorio, salvo il principio di correttezza e buona fede per i documenti già in possesso dell’Ufficio. La distinzione tra alloggi ordinari, ammessi alla sola riduzione, e alloggi sociali, ammessi alla completa esenzione, opera anche per A.T.E.R. ed enti ex I.A.C.P.

Il Fatto

L’I.A.C.P. della Provincia di Caserta, in liquidazione, impugnava l’avviso di accertamento emesso dal Comune di Sessa Aurunca per l’omesso versamento dell’IMU relativa all’anno 2017, con sanzioni e interessi, in relazione a vari immobili ubicati nel medesimo Comune. L’ente aveva invocato l’esenzione per gli alloggi sociali, che l’amministrazione comunale aveva invece denegato.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Caserta respingeva il ricorso. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania rigettava l’appello, confermando il diniego sul presupposto che l’esenzione operi solo in presenza di utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e di esclusiva destinazione ad attività non produttive di reddito. L’ente ricorreva per cassazione, deducendo la violazione delle norme sull’esenzione degli alloggi sociali e l’erronea applicazione della disciplina dettata per gli enti non commerciali.

La Motivazione della Corte

Il ricorso si articola in due motivi, trattati congiuntamente per la loro stretta connessione, e la Corte li ritiene entrambi fondati. Il giudice di appello ha escluso l’esenzione sull’erronea convinzione che i requisiti previsti per gli immobili degli enti non commerciali valgano anche per gli alloggi sociali.

La motivazione impugnata è inficiata in radice da una palese confusione tra discipline differenti. Da un lato vi è il regime dell’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992, richiamato dall’art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23/2011, che richiede l’utilizzazione diretta e la destinazione ad attività non commerciali. Dall’altro vi è il regime dell’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011, che prevede l’esenzione per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008.

La Corte richiama il proprio orientamento sulla riferibilità, in via generale e astratta, del regime degli alloggi sociali anche ad A.T.E.R. ed enti ex I.A.C.P. (Cass., Sez. Trib., n. 6380 del 2024; in senso analogo Cass., Sez. Trib., nn. 14511 e 14515 del 2024). Da tale impianto deriva la differenziazione tra alloggi ordinari, ammessi alla sola riduzione ai sensi del comma 10 dell’art. 13, e alloggi sociali, ammessi alla completa esenzione.

Il principio è stato consolidato da un arresto più recente (Cass., Sez. Trib., n. 3824 del 2025): l’esenzione non è applicabile a tutti gli alloggi assegnati dagli I.A.C.P., ma solo a quelli per i quali il contribuente prova in concreto la presenza delle caratteristiche di alloggio sociale secondo i parametri del decreto ministeriale. Non vi è inversione dell’onere probatorio, in ossequio al principio di correttezza e buona fede per i documenti già in possesso dell’Ufficio.

La Corte precisa inoltre che i precedenti fondati sulla duplice condizione dell’utilizzazione diretta e della destinazione ad attività peculiari riguardano fattispecie antecedenti all’entrata in vigore dell’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge n. 147/2013, che ha introdotto ex novo l’esenzione per gli alloggi sociali, e unità immobiliari adibite ad alloggi di edilizia residenziale pubblica e non ad alloggi sociali (Cass., Sez. Trib., n. 3844 del 2025). Non si pone infine questione di compatibilità con la disciplina unionale degli aiuti di Stato, inserendosi l’esenzione nel diverso ambito della compensazione degli obblighi di servizio pubblico.

Ne consegue la cassazione con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, per il nuovo accertamento dei requisiti, anche per le spese del giudizio di legittimità.