Alloggio di servizio in zona produttiva (TAR Trentino-Alto Adige n. 235 del 03.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In zona produttiva l’alloggio di servizio non costituisce autonomo edificio residenziale, ma rientra nella categoria funzionale dell’attività artigianale, industriale e di commercio all’ingrosso. La sua alienazione in modo separato dai locali produttivi e a soggetti estranei all’attività ivi esercitata determina un mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, soggetto a titolo abilitativo. Il Comune esercita legittimamente i poteri di vigilanza e la sanzione del ripristino senza statuire alcuna nullità dei contratti tra privati, la cui cognizione spetta al giudice ordinario. Il vincolo di pertinenzialità discende dal titolo edilizio, che costituisce la lex specialis dell’intervento, e non richiede, per esplicare effetto, l’annotazione tavolare non prevista dalla normativa vigente al momento del rilascio.

Il Fatto

Un edificio realizzato in zona per insediamenti produttivi comprendeva un laboratorio artigianale e un alloggio di servizio, assentito con la specifica prescrizione che costituisse parte integrante dell’immobile aziendale. La società proprietaria, dopo aver presentato una CILA per la ristrutturazione interna dell’alloggio, lo ha venduto in modo separato dai locali produttivi, unitamente a parcheggi e cantina, a soggetti privati estranei all’attività. I nuovi acquirenti lo hanno concesso in locazione a una società terza.

A seguito di un sopralluogo e dell’avvio del procedimento, il Comune ha ordinato la cessazione dell’utilizzazione abusiva e il ripristino della destinazione originaria, irrogando la sanzione pecuniaria e avvertendo che, in caso di inottemperanza, sarebbe stata applicata la sanzione triplicata e dichiarata l’inagibilità. I proprietari hanno impugnato il provvedimento deducendo nullità per difetto di attribuzione, carenza di potere in concreto, insussistenza della violazione e vizi istruttori, sollevando in memoria questione di legittimità costituzionale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni preliminari. Ammette l’intervento della Provincia autonoma, titolare della potestà legislativa esclusiva in materia urbanistica, ritenendola legittimata a offrire il proprio contributo di informazione e di ragionamento. Dichiara altresì ammissibile il ricorso, nonostante la contestuale richiesta di nullità e di annullamento, perché le censure sono articolate in motivi distinti. Rigetta invece la richiesta comunale di una pronuncia incidentale sulla nullità del contratto, estranea all’oggetto del giudizio ai sensi dell’art. 8 cod. proc. amm.

Nel merito, la Corte ricostruisce la disciplina provinciale. L’art. 8, n. 5, d.P.R. n. 670/1972 attribuisce alla Provincia la competenza esclusiva in materia. La L.P. n. 13/1997 e, da ultimo, la L.P. n. 9/2018 distinguono la destinazione “abitazione” da quella produttiva. L’art. 27 L.P. n. 9/2018 chiarisce che gli alloggi realizzati in via eccezionale in zona produttiva restano nella categoria funzionale di cui all’art. 23, comma 1, lett. f), e che l’alloggio di servizio è parte inscindibile dell’immobile aziendale.

Applicando tale quadro, il Tribunale rileva che il titolo edilizio ha assentito la costruzione in zona produttiva con la condizione che l’alloggio fosse annesso all’attività, e che la licenza d’uso è stata rilasciata solo dopo che il contratto aveva dichiarato la pertinenza al laboratorio. La vendita separata a privati estranei e la successiva locazione hanno realizzato il passaggio alla categoria residenziale. Il Comune non ha quindi accertato nullità contrattuali, ma ha esercitato i poteri di vigilanza dell’art. 86 L.P. n. 9/2018 e applicato l’art. 92 per il mutamento senza titolo.

La Corte respinge l’argomento fondato sulla mancata annotazione tavolare del vincolo: il titolo edilizio è la lex specialis dell’intervento e il privato non può derogarvi con atti dispositivi, non essendo peraltro prevista l’annotazione dalla normativa vigente al momento del rilascio. Irrilevanti sono i dati catastali, classificati come sussidiari e recessivi, e i precedenti richiamati dai ricorrenti, relativi a un piano attuativo che ammetteva volumi residenziali. La questione di legittimità costituzionale è inammissibile perché riguarda norma abrogata e difetta di rilevanza.