Aree a destinazione infrastrutturale e costi di adattamento: l’IMU si calcola sul valore venale (Cass. civ. Sez. 5 n. 13665 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’inserimento di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile, ai sensi dell’art. 2 d.lgs. n. 504/1992, ma incide solo sulla determinazione del valore venale, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie. I vincoli di destinazione, pertanto, non sottraggono le aree al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma rilevano esclusivamente nella concreta valutazione della base imponibile. I costi di bonifica e adattamento sopportati dal contribuente non possono essere considerati due volte nella determinazione del valore dell’area, occorrendo verificarne l’eventuale inclusione nella stima forfettaria già operata dall’ente impositore.

Il Fatto

Il Comune di Casazza notificava alla società avvisi di accertamento per una maggiore IMU relativa agli anni d’imposta 2015 e 2016, riguardanti un’area fabbricabile di proprietà della contribuente. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia rigettava l’appello dell’ente, aderendo integralmente a una precedente pronuncia della Commissione tributaria regionale relativa all’anno 2013. Detta pronuncia aveva riconosciuto le ragioni della società sia in merito alla minore estensione del terreno, tenuto conto di cessioni a terzi intervenute nel 2014, sia riguardo alla destinazione a pubblica utilità di alcune porzioni, sia infine in considerazione dei costi di bonifica sostenuti per rendere edificabile l’area.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, con cui il Comune aveva dedotto la violazione degli artt. 1, comma 2, e 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992. Il collegio ha ritenuto la doglianza ammissibile e fondata, precisando che la formulazione “a grappolo” di più censure non ne determina l’inammissibilità quando sia possibile scindere il contenuto cassatorio delle diverse prospettive, come nel caso in cui la violazione di legge e il vizio di motivazione risultino nettamente distinti e autonomi.

Nel merito, la Corte ha ribadito il principio, costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore a servizi pubblici non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile, dovendosi distinguere i vincoli di inedificabilità assoluta dai vincoli di destinazione, che invece non fanno venire meno l’originaria natura edificabile. La sentenza impugnata, che aveva escluso dalla tassazione le aree destinate a viabilità, parcheggi, verde e opere di urbanizzazione, non si era attenuta a tali principi, omettendo di considerare che la titolarità dell’area in capo alla contribuente integra il presupposto impositivo e che la perdurante vocazione edificatoria impone di computare dette superfici secondo il loro effettivo valore venale.

La Corte ha inoltre rilevato la contraddittorietà della motivazione, ravvisabile nell’aver preso atto di una discrasia nel calcolo della superficie dell’area, in considerazione delle cessioni intervenute nel 2014, e nell’aver contestualmente confermato una valutazione riferita alla situazione fattuale dell’anno 2013. Tale inconciliabile dissonanza rende indispensabile una rinnovata motivazione che dia conto delle superfici considerate dall’ente e di quelle effettivamente nella titolarità della contribuente negli anni d’imposta in contestazione.

Quanto al terzo motivo, riguardante i costi di bonifica, la Corte ha accolto la doglianza del Comune, il quale aveva documentato in appello che le deliberazioni della Giunta comunale avevano già considerato, nel valore assegnato di 90 €/mq, gli eventuali oneri di adattamento del terreno. La valutazione del giudice regionale, che aveva genericamente riconosciuto la rilevanza dei costi di bonifica senza verificare l’eventuale duplicazione rispetto alla stima comunale, è stata pertanto cassata. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito e la causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per la rideterminazione dell’imposta dovuta e la regolazione delle spese.